суд с застройщиком по ДДУ

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Однако зачастую, когда застройщик недобросовестно исполняет свои обязательства по договору, дольщикам приходится обращаться за защитой своих прав в суд. Наиболее распространенными причинами обращения в суд являются нарушение сроков строительства и сдачи объекта или нарушением качества застройки.

суд с застройщиком: основные положения и процедура

Суд с застройщиком может длиться от 2 до 6 месяцев (зависит от многих факторов). Подавать в суд на застройщика можно как по месту нахождения последнего, так и по своему месту жительства. Оплата госпошлины производится в соответствии с Налоговым кодексом, с учетом ст. 17 ФЗ "О защите прав потребителей".

В целях защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кроме того, согласно?ч. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» к?отношениям, вытекающим из?договора, заключенного гражданином?— участником долевого строительства исключительно для?личных, семейных, домашних и?иных нужд, не?связанных с?осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о?защите прав потребителей в?части, не?урегулированной настоящим Федеральным законом.?

Чтобы судебная тяжба была успешной для дольщика необходимо знать и руководствоваться действующим законодательством в этой области.

Однако прежде чем обращаться в суд, мы рекомендуем соблюсти досудебный порядок обращения к застройщику, поскольку многие споры разрешаются именно на этапе такого досудебного урегулирования. Также это позволяет сэкономить время и деньги, потраченные на судебные расходы, в том числе на оплату услуг представителя. Кроме того, судьи не всегда бывают компетентны и могут попросту отказать в принятии искового заявления ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора.

Вам необходимо будет составить и направить недобросовестному застройщику претензию. Претензия обязательно должна содержать в шапке заявления данные о лице, в адрес которого она составлена, а также реквизиты заявителя, его контактные данные (фамилия, имя, отчество, адрес и номер телефона, адрес электронной почты при желании), чтобы в дальнейшем застройщик смог Вам направить ответ на Вашу претензию.

Текст претензии должен содержать обстоятельства сложившейся ситуации, какие нарушения со стороны застройщика были допущены и по какой причине, когда они произошли, суть требований со ссылкой на конкретные положения договора и нормы закона, с предупреждением о возможном обращении в суд при неисполнении данных требований в добровольном порядке. Если претензия содержит требование о возврате/выплате денежных средств, то обязательно укажите банковские реквизиты своего лицевого счета.

Ваша претензия должна быть четкой, а ее требования – соответствовать требованиям искового заявления, поскольку в практике бывают случаи, когда суды отказывают в удовлетворении исковых требований в части, не соответствующей претензии.

Направлять претензию в адрес застройщика необходимо либо путем личного вручения, либо почтовым отправлением. Если Вы направили претензию по факсу или электронной почте, в любом случае направьте ее также почтовым отправлением. При личном вручении претензии второй экземпляр необходимо оставить у себя с подтверждающей получение документа подписью уполномоченного лица. Если Вы решили воспользоваться услугами почты, то необходимо отправлять письмо с уведомлением и описью вложения, что в случае возникновения спора докажет в суде надлежащее уведомление лица.

Срок ответа на претензию зависит от конкретных требований и во многих случаях установлен законодательством или предусмотрен договором, но если он не установлен, то он должен быть направлен в разумный срок, что по практике, как правило, составляет 30 дней. Если ответ в этот срок так и не был получен, то Вы можете предпринимать следующий шаг – подавать исковое заявление в суд и участвовать в судебном разбирательстве.

Если Вы подавали претензию застройщику, то при грамотном написании такая претензия будет являться полноценной базой для будущего иска, и исковое заявление будет содержать 80-90 процентов самой претензии.

На основании п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

- нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;

- жительства или пребывания истца;

- заключения или исполнения договора.

Если в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, то обращаться за защитой своих прав, возможно, придется не в суд общей юрисдикции, а в арбитражный суд, в котором рассматривается дело о банкротстве застройщика, в зависимости от сути Ваших требований. Так, требования о?передаче жилых помещений и?(или) денежные требования участников строительства (за?исключением требований в?отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к?застройщику только в?рамках дела о?банкротстве застройщика (п.?1 ст.?201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»).

Само исковое заявление должно быть юридически грамотно составлено, нужно учесть все обстоятельства дела, предъявляемые требования юридически обоснованы. Необходимо документально подтвердить, что застройщик не исполнил свои обязательства, приложить к исковому заявлению все имеющиеся доказательства, в противном случае исковое заявление может быть оставлено без движения или без рассмотрения, что повлечет за собой значительную потерю времени. Основными доказательствами по данной категории дел будут являться, прежде всего, зарегистрированный договор долевого участия в строительстве или иной договор по приобретению квартиры в новостройке, а также документы, подтверждающие внесение платы за приобретенную квартиру. При наличии понесенных убытков в результате неисполнения своих обязательств застройщиком, это также необходимо подтвердить, привести убедительные доказательства. Все документы должны быть надлежащим образом оформлены, чтобы доказательства были неоспоримы.

Стоит также иметь ввиду, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки, ее сумма при наличии ходатайства ответчика будет снижена по ст. 333 ГК РФ, причем значительно. Нередко суды снижают сумму неустойки более чем на 50 %. Аналогичным образом суды поступают с суммой взыскиваемого морального вреда, рассчитывать на большую сумму в этом случае и вовсе не стоит. При этом согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» достаточным условием для удовлетворения иска о компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, доказывать факт причинения Вам морального вреда не требуется.

Если в ходе судебного разбирательства со стороны застройщика будет предложено мировое соглашение, то стоит исходить из того, насколько оно Вас устраивает, возможно, оно будет более выгодным, нежели Вы получите по суду, поскольку нередко суды взыскивают меньше предложенного застройщиком.

В заключение хотелось бы отметить, что многое при вынесении решения суда будет зависит от представленных доводов и доказательств, а также, если говорить о взыскании компенсационных выплат, неустойки и пр., насколько разумной и рациональной является взыскиваемая сумма. Необходимо активно участвовать в процессе, высказывать свою позицию суду, а помочь в этом Вам могут профессиональные юристы нашей Компании.

Наша компания предлагает полный спектр услуг по представительству в спорах с застройщиками: досудебно-претензионный порядок общения с застройщиком, непосредственно суд с застройщиком, получение и исполнение решения суда с застройщиком. Имея большой опыт работы в области взыскания сумм и неустойки по договору долевого участия (ДДУ) с застройщиков, мы оказываем услуги максимально надежно и эффективно. Обращайтесь и убедитесь в этом!