доплата за изменение площади по договору долевого участия в строительстве (дду)

В настоящее время распространенным способом обеспечения жильем является покупка недвижимого имущества на стадии строительства. При такой купли-продаже, как правило, заключается договор долевого строительства в строительстве (ДДУ).

В виду того, что при регулировании правоотношений между застройщиком и участником долевого строительства возникает много вопросов, возникает необходимость их рассмотреть. Данная статья будет посвящена вопросу, касающемуся итоговой стоимости квартиры после завершения строительства.

И так, в договоре ДДУ должен быть определен предмет договора, которым выступает недвижимое имущество. Недвижимое имущество предполагает наличие адреса, площади помещения, этажа, а также номера квартиры. Все указанные параметры определены в договоре еще до начала (во время) строительства дома, однако не всегда возможно сказать о точной площади квартиры, которая может отличаться после завершения строительства. Именно данное обстоятельство заставляет задуматься о следующем: 1) Нужно ли доплачивать за квадратные метры участнику долевого строительства если площадь после завершения строительства увеличилась?
2) Возможно ли получить от застройщика денежные средства за квадратные метры, в случае если их стало меньше после завершения строительства?

Отвечая на вышеуказанные вопросы, прежде всего необходимо обратиться к ГК РФ.

В ч. 4 ст. 422 ГК РФ указано, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, заключая договор долевого строительства, все установленные в нем правила будут применяться в том объеме, в котором они не противоречат закону, в частности Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». А это означает следующее. В случае если законом установлены какие-либо определенные правила, касающиеся доплаты после увеличения площади квартиры участником долевого строительства или возврата денежных средств застройщиком в случае уменьшения площади квартиры, то такие правила подлежат применению, даже если договор им будет противоречить. При этом, правила, установленные законом, могут быть как строго предписывающее, так и предоставляющие право выбора.

Так, если обратиться к ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то там имеются следующие положения:
1) В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
2) По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Исходя из вышеуказанной нормы можно сделать вывод о наличии диспозитивной нормы, которая касается наших вопросов, в частности, говорится о том, что цена может быть изменена только при наличии соответствующего положения в договоре, при этом, случаи и условия такого изменения также должны быть четко определены. Это означает, что любое изменение стоимости, будет происходить только согласно договору. Например, если в договоре есть положения о том, что участник долевого строительства обязан доплатить за квартиру при условии, если площадь окажется больше чем та, что указана изначально в договоре, или обратно, застройщик обязан возвратить определенные денежные средства при условии, если площадь квартиры окажется меньше чем та, что указана изначально в договоре, то такое правило будет обязательно для его сторон.

Несмотря на то, что такие условия должны быть ясно выражены, в судебной практике иногда можно найти некоторые споры. В частности, в одном из дел Верховный суд РФ не согласился с доводами судов нижестоящих инстанций. Суть дела заключалось в том, что Новиков П.А. и Новикова Ю.А., действующая также в интересах несовершеннолетних Марусика А.К. и Новикова А.П., обратились в суд к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-производственная фирма "Балаковоспецстрой" (далее - ООО "СПФ "Балаковоспецстрой") с иском о взыскании в пользу каждого из истцов по 54 240,68 руб. в счет уменьшения цены договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 20 января 2015 г. N 86И7-15 (далее - договор участия в долевом строительстве) и 10 000 руб. в качестве компенсации морального вреда.

В обоснование своих требований истцы сослались на то, что фактическая общая площадь объекта долевого строительства, переданного им застройщиком, составила 182,3 кв. м, что на 10 кв. м меньше проектной общей площади жилого помещения, предусмотренной в договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, поскольку разница между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства составила более 5%, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве его цена подлежит перерасчету, а сумма переплаты возврату истцам в равных долях.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 18 апреля 2017 г. исковые требования удовлетворены частично: с ООО "СПФ "Балаковоспецстрой" в пользу каждого из истцов взысканы денежные средства в счет возмещения разницы в площади переданного жилого помещения в размере 2 166,93 руб., компенсация морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 1 583,46 руб. С ООО "СПФ "Балаковоспецстрой" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 900,06 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 14 июня 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Верховный суд РФ, не согласившись с доводами нижестоящих инстанций, вынес определение о направлении дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Основным доводом служило неправильное толкование условий договора. В частности, было указано, что пункт 2.2 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве действительно содержит условие о том, что разница между проектной и фактической общей площадью менее 5% не влечет изменения цены договора. Вместе с тем буквальное значение содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае превышения допустимого изменения площади за вычетом стоимости 5% разницы между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства.

Истолковав приведенные выше условия договора как предусматривающие такую возможность, суд первой инстанции в нарушение положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца первого части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения не привел доводов, по которым отступил от правил толкования условий договора, и не указал доказательства, подтверждающие действительную общую волю сторон на заключение договора на установленных условиях.

С учетом допущенных судом первой инстанции ошибок в применении норм права постановленное судебное решение нельзя признать отвечающим требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В заключение хотелось бы добавить. Действительно, выплаты в пользу застройщика или участника долевого строительства в случае увеличения или уменьшения площади квартиры возможны только если это предусмотрено договором долевого строительства. Вышеуказанный пример из судебной практики показывает, что условия договора должны быть ясно выражены, чтобы избежать двойного толкования, в связи с чем, перед заключением подобных договоров необходимо внимательно ознакомиться с его условиями. Таким образом, основное значение в вопросе доплаты либо возмещения в случае изменения фактической площади построенного жилья будет иметь содержание договора в части расчетов таких изменений площади. Чем четче будут расписаны условия договора, тем проще будет определить последствия наступления тех или иных событий.

05.06.2019