юрист по долевому участию в строительстве

Многие граждане нашей страны не в состоянии купить квартиру или долю в квартире в Москве. Тех, кто имеет недвижимость в столице, нередко называют обеспеченными. И вправду, зачастую стоимость квартиры в Москве превышает все мыслимые и немыслимые пределы. При заработной плате в 25 000 рублей на однушку на окраине Москвы стоимостью в 4 миллиона рублей придется копить 13 с небольшим лет (160 месяцев) при условии полного отказа от трат денег на пищу и другие нужды. Другими словами купить квартиру в Москве практически нереально.

Долевое строительство призвано помочь решить данную проблему. Связано это с тем, что при долевом строительстве застройщик заключает договор о продаже дома, которого реально нет. Таким образом, оценивая свои расходы, он предлагает максимально низкую цену за недвижимость. Отсюда казусность цены новостройки: цены на новостройки (первичное жилье) гораздо ниже цен на вторичное жилье! Представьте себе, на сколько бы снизилась цена машины, которая была бы в собственности владельца более 5 лет. С недвижимостью происходит иначе...

Почему первичка дешевле вторички?

Новостройки, как уже писалось выше, строятся изначально для продажи. Застройщик не заинтересован в долгом владении данной недвижимости. Таким образом, застройщик - предприниматель, мечтающий продать большое количество квартир. Т.е. у застройщика в собственности ненужное ему имущество, которое с точки зрения предпринимательства, необходимо в максимально короткие сроки реализовать. Применяем обычную экономическую формулу: предложений много, а спроса меньше. Вывод - цена падает.

А что же со вторичкой? Тут все наоборот! Продавец вторичного жилья, как правило, продолжительный владелец собственности. Он не заинтересован в скорейшей продаже квартиры (за исключением случаев срочной необходимости в живых деньгах). Поэтому продавец жилья не обременен временными рамками реализации собственности, и если жилье будет слишком дешевым, по его мнению, он будет ждать лучших для недвижимости времен. Таким образом, математико-экономическая формула говорит о дороговизне (по сравнению с первичкой) жилья на вторичном рынке. Также стоит учесть, что вторичному рынку принадлежат экономически более благоприятные территории застройки. Однако после сноса "хрущевок" цены на жилье, построенное вместо них, будут расти. И тогда может наблюдаться небольшой рост первички.

Но если вы уже решили приобретать жилье по договору долевого участия в строительстве, вам необходимо учесть некоторые факторы (не только экономические, но и юридические).

Во-первых, долевое участие в строительстве регулируется нормами следующих законов:

- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации";

- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- ФЗ "О защите прав потребителей".

Во-вторых, договор об участии в долевом строительстве предполагает собой наличие в нем условий, определенных законом. Данные условия определены статьей 4 Закона о долевом строительстве. В соответствии с ней договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае, если договор, предложенный вам предполагаемым продавцом недвижимости по договору долевого строительства (застройщиком), не содержит таких условий, а вместо того, предусматривает вклад ваших денежных средств в виде инвестиций в строящийся объект, то это значит, что данный договор не может быть признан договором об участии в долевом строительстве. Данный договор будет договором инвестирования, а кредит, взятый вами в банке (в случае, если он будет взят), будет подлежать взысканию в любом случае.

Чем опасен договор инвестирования?

Договор инвестирования не защищает покупателя "долевой" недвижимости законом о защите прав потребителей, а также законом о долевом строительстве. Мало того, большое и главное отличие договора инвестирования от договора долевого участия в строительстве является то, что договор инвестирования считается коммерческим договором, т.е. договором, подписание которого направлено на получение инвестором (т.е. вами) на получение прибыли, а не как в договоре долевого участия, удовлетворение своих жилищных потребностей.

Договор инвестирования, в отличии от договора участия в долевом строительстве, не предполагает его государственную регистрацию, что значительно ухудшает положение покупателя такой недвижимости: даже в случае выполнения застройщиком своих обязательств в полном объеме покупателю еще придется попотеть за то, чтобы зарегистрировать такую жилплощадь, т.к. регистрирующий орган не будет осуществлять государственную регистрацию без судебного решения.

Также по договору инвестирования, в случае невыполнения застройщиком договора, нельзя взыскать моральный вред, в то время, как по договору долевого участия моральный вред предусмотрен.

Советы наших юристов:

Перед тем, как подписывать какой-либо договор (цена которого выше хотя бы 10 тыс. рублей), будь то договор долевого строительства, договор аренды или какой-нибудь другой, обратитесь к юристу за консультациями. Помните, нельзя доверять на слово людям, которых вы видите впервые. Наши юристы качественно проконсультируют вас по вопросам долевого строительства, а также проанализируют договор долевого участия в строительстве.