Правомерен ли отказ в регистрации договора аренды на часть помещения в виду отсутствия кадастра на нее?

Несмотря на то, что судебная практика по данному вопросу уже довольно давно сформировалась, в настоящее время бывают случаи, когда регистрирующий орган отказывается зарегистрировать договор аренды на часть нежилого помещения из-за отсутствия на нее сведений в государственном кадастре недвижимости.

Сразу отвечая на вопрос, является ли препятствием регистрации договора аренды в отсутствие сведений в государственном кадастре о части нежилого помещения, можно ответить нет. При формировании судебной практики, а также изменении законодательства, данный вопрос больше не вызывает спорных дискуссий и разногласий.

Так, в соответствии с ч. 5 ст. 44 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Данный вопрос не единожды был отражен в Обзорах судебной практики Верховного суда РФ.

Так, в Обзоре судебном практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 30 ноября 2016 г. указано следующее.

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018 указано, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Таким образом, анализируя законодательство и позицию Верховного суда РФ, можно сделать вывод о том, что для регистрации договора аренды на часть нежилого помещения достаточно графического и/или текстуального описания той части, пользование которой будет осуществляться арендатором в соответствующем договоре, а сама суть подобных действий необходима только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Отказ регистрирующего органа в регистрации договора аренды по основаниям отсутствия кадастрового учета части нежилого помещения можно обжаловать в судебном порядке, предусмотренном Кодексом об административном судопроизводстве.

В случае, если вам отказали в регистрации договора аренды в связи с отсутствием кадастрового плана на часть помещения либо земельного участка, обращайтесь в нашу компанию и мы обязательно поможем решить вашу проблему!

25.12.2020