Безопасная покупка помещения у юридического лица: советы и рекомендации

Приобретение коммерческого помещения у юридического лица – ответственный шаг, требующий внимательного анализа и стратегического подхода. Вот несколько советов, как безопасно осуществить такую сделку.

1. Проведение детального исследования

Определите цель покупки, изучите рынок и потребности вашего бизнеса. Исследуйте репутацию юридического лица-продавца, рассмотрите его финансовое положение и историю предыдущих сделок. Каждое юридическое лицо является потенциальным участником дела о банкротстве с возможностью оспаривания любых подозрительных сделок.

2. Проверка юридической чистоты

Необходимо тщательно проанализировать юридический статус помещения. Для этого необходимо проверить наличие всех необходимых разрешений, актов ввода в эксплуатацию и разграничения балансовой принадлежности, документов на право собственности, а также наличие обременений и долгов, которые могут повлиять на объект и после сделки.

3. Оценка технического состояния и соответствия его документам

Проведите тщательную оценку технического состояния помещения. Это включает в себя проверку инженерных коммуникаций, санитарии, электроснабжения и других важных аспектов. План помещения должен соответствовать фактическому состоянию. Любые фактические отклонения от норм или документов должны быть отражены либо оценены для дальнейшего принятия решения о заключении или незаключении сделки.

4. Финансовая прозрачность сделки

Требуйте от продавца предоставление полной финансовой информации. Это включает в себя как всю информацию об истории приобретения помещения (у кого, по какой сделке и за какую цену приобретено помещение), так и налоговые отчисления, которые были осуществлены продавцом (не вовремя оплаченные налоги могут привести к ограничениям на недвижимость).

5. Максимальная проверка самого продавца-юридического лица

5.1. Проверка документов юридического лица

- Устав и регистрационные документы. Необходимо проверить актуальность и соответствие устава и других регистрационных документов действующему законодательству.

- Изучение количества и состава учредителей. Если общество состоит из единственного участника, то проверка данного пункта может быть опущена. Но если учредителей у общества несколько, то очень важно, чтобы такая сделка по отчуждению помещения соответствовала корпоративному праву (закону Об ООО, АО или иному относимому нормативному акту). Важно получить разрешение на сделку ото всех учредителей, которое должно быть облачено в правовую форму (протокол общего собрания и пр.).

5.2. Судебная (арбитражная) история компании.

Изучите историю судебных решений, касающихся ООО, чтобы оценить возможные правовые проблемы.

5.3. Изучение бизнеса продавца

Если продавец является активным участником бизнес-процессов, очень важно понимать, какую именно деятельность и насколько успешно он ведет. Если же продавцом является юридическое лицо, которое занималось только управлением продаваемым имуществом, риски уменьшаются кратно, но не исчезают полностью.

5.4. Налоговая ситуация

- несоблюдение ООО налоговых обязательств и наличие долгов по налогам может привести к банкротству, где инициатором будет налоговая служба. Тогда риски оспаривания сделки по отчуждению недвижимого имущества возрастают.

- Получение налоговой справки. Лучше всего потребовать от продавца справку об отсутствии налоговой задолженности и претензий со стороны органа.

6. Заключение честной (белой) сделки

Убедитесь, что все условия сделки отражены в договоре. Важно, чтобы сделка была честной и прозрачной для обеих сторон. Крайне важно, чтобы цена в договоре была реальной и не вызывала подозрений в случае, если окажется, что продавец все же будет обанкрочен.

Проведите анализ рыночной стоимости помещения и сравните предложение с аналогичными на рынке. Это поможет вам избежать последствий, описанных выше.

7. Передача собственности по акту

Передача помещения должна происходить по акту, в котором должно быть подробно отражено все, что касается помещения.

После сделки важно обеспечить подписание договоров со снабжающими организациями. Бездоговорное потребление энергии (тепловой или электрической) может повлечь серьезные последствия.

Соблюдение этих шагов и подготовка к сделке с учетом всех возможных рисков обеспечат безопасное и успешное приобретение помещения у юридического лица.

Вывод

Приобретая недвижимость у юридического лица, важно проверить не только сам объект (помещение), но и продавца на все риски, указанные выше. Конечно, данная статья не раскрывает всех возможных правовых угроз, ибо их может существовать огромное множество в зависимости от разных обстоятельств. Однако в статье обобщены основные критерии для оценки.

Не пренебрегайте помощью профессионалов – юристов и профессиональных брокеров. Брокеры помогут подобрать коммерческое помещение непосредственно под определенную деятельность, а юристы – оценить риски приобретения такого помещения и дать полезные рекомендации. Наши юристы по недвижимости всегда рады помочь всем, кто желает найти нужный вариант по выгодной цене! Звоните!

16.01.2024