Как купить квартиру?

На сегодняшний день много граждан продают и покупают недвижимость. Всем приходится сталкиваться с юридическими аспектами такой сделки. У многих граждан возникает вопрос: как купить квартиру, которую вы нашли без риелтора? Хотя даже при содействии риелтора стоит обратиться к юридическим знаниям (своим или профессионалов).

Прежде чем совершить сделку купли-продажи недвижимости, необходимо понять какие риски существуют при покупке той или иной квартиры. Как правило, риски связаны с признанием такого договора недействительным, однако существуют и другие неблагоприятные последствия, в частности, сохранение права пользования жилым помещением другими лицами или даже потерей денежных средств.

1) Первый риск связан с общей совместной собственностью, нажитой в период брака супругами.

Нажитое в период брака имущество считается совместной собственностью супругов. Часто бывают случаи, когда продавец квартиры состоит в браке или после расторжения брака супруги не делили совместное нажитое имущество, при этом купленная квартира в период брака зарегистрирована на одного из них.

Гражданский кодекс предусматривает, что сделка, совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Так, при продажи такой квартиры покупателю, второй супруг вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании такой сделки недействительной.

После признании сделки недействительной все полученное по такой сделке возвращается, а именно: квартира продавцу, а деньги покупателю.

Чтобы избежать таких неблагоприятны последствий покупателю необходимо выяснить состоит или состоял ли в браке продавец (в течении 3 лет до продажи квартиры). В случае если ответ будет положительным, то продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку в отношении такого недвижимого имущества. Исключения: вышеуказанных действий совершать не требуется: 1) если недвижимое имущество продавцом было получено в дар или по наследству. Так, семейный кодекс предусматривает, что имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. 2) в случае наличия брачного договора. Так, согласно семейному кодексу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. 3) наличия соглашения между супругами о разделе совместно нажитого имущества. Важно отметить, что такое соглашение в соответствии с семейным законодательством должно быть нотариально удостоверено.

2) Риск связан с недееспособностью продавца недвижимого имущества.

Гражданским кодексом предусмотрено, что ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Для того, чтобы обезопасить себя от такого риска, перед покупкой квартиры необходимо предоставление от продавца справок о том, что он не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере, а также справку из органа опеки и попечительства о том, что на него не установлена опека или попечительство.

3) Риск связан с приватизацией жилья и отказом от приватизации зарегистрированных в нем граждан

Если граждане, зарегистрированные на момент приватизации квартиры, отказались в пользу одного из нанимателей по договору социального найма, по закону они вправе пользоваться данной квартире, несмотря на отсутствие права собственности, до конца своей жизни. Только выписавшись самостоятельно они лишаются такого права.

Даже будучи выписанными, такие граждане могут оспорить снятие себя с регистрационного учета (даже при формальном пропуске срока исковой давности). Обезопасить себя можно только при получении расширенной выписки из домовой книги, где будут фигурировать все проживавшие и проживающие в квартире граждане.

4) Риск, связанный с самой сделкой.

Сама сделка проходит зачастую не совсем в юридической плоскости: банковские ячейки и пр. риэлтерские схемы уже неактуальны в связи с изменением налогового законодательства, но таят в себе все те же риски, что и ранее – хранить расписку о передаче денег придется всю свою жизнь, пока квартира не будет продана, иначе доказать факт оплаты невозможно. Банковская ячейка никак не подтверждает ни сам факт передачи денежных средств, ни размер таких средств.

5) Риск проведения сделки по доверенности.

Если продавец осуществляет продажу через представителя, есть риск признания сделки недействительной ввиду превышения полномочий либо и вовсе отзыва доверенности. При такой сделке обязательно посмотреть все полномочия по доверенности, а также проверить действительность доверенности и срок ее действия. Также важно проследить за точностью информации о доверителе и представителе, паспортных и иных идентифицирующих данных.

6) Риск участия предмета продажи в судебных делах.

Если в суде идет процесс и еще не наложен арест на имущество, то этот арест может быть наложен и после смены собственника и привести к дальнейшему изъятию квартиры в случае, если решение суда будет в пользу истца по такому иску.

1) Риск связан с наличием завещательного отказа.

При получении продавцом квартиры по наследству, наличие завещательного отказа может быть основанием для сохранения права пользования жилым помещением у других лиц. В частности, гражданский кодекс предусматривает, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

2) Риск связан наличием договора найма на жилое помещение.

Между продавцом и иным лицом заключен договор найма жилого помещения или договор безвозмездного пользования жилым помещением. Гражданский кодекс предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Это означает, что наниматель такой квартиры вправе будет пользоваться ей на условиях, предусмотренных таким договором между ним и продавцом.

3) Риск связан с заключенным договором между продавцом и иным лицом договора безвозмездного пользования.

Гражданским законодательством предусмотрено, что ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

риски, связанные с мошенническими действиями.

Таких схем может быть множество, поэтому можно лишь снизить риски, чтобы не потерять деньги и не остаться без квартиры, в частности:
1) При проверке паспорта продавца всегда сверять фотографию с его внешностью;
2) Проверить паспорт продавца в базе недействительных паспортов;
3) Внимательно отнесись к внешнему виду паспорта (не должно быть исправлений или каких-либо других признаков подделки);
4) Желательно реальное присутствие продавца (а не представителя) на самой сделке;
5) Получить справку из психоневрологического диспансера об отсутствии постановки на учет;
6) Проверить все документы на квартиру, а также всю ее историю по этим документам и всем возможным базам (в том числе судебным);
7) При наличии супруга (в случае, если квартира приобретена возмездно и в браке) получить согласие второго супруга, даже при отсутствии у него права собственности на свою часть;
8) Не производить авансовый платеж или полную стоимость за квартиру наличными средствами продавцу.

Заключение договора купли-продажи недвижимости.

1) Договор купли-продажи недвижимости заключается исключительно в письменной форме, при этом он не требует нотариального удостоверения (но чтобы обезопасить себя всегда лучше его нотариально удостоверить).

2) В договоре должны быть указаны все существенные условия, а именно: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (адрес, наименование объекта недвижимости: дом, квартира, комната), цена недвижимого имущества.

3) Передачу денег безопасней всего осуществлять при помощи платежного поручения, через депозитный счет нотариуса или аккредитив.

4) Передача недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи, который так же заключается в письменной форме.

5) После заключения договора купли-продажи и передачи имущества, переход права собственности требует государственной регистрации в Росреестре.

Заключение.

Нельзя забывать, что покупка жилья - это всегда риск и обезопасить себя полностью невозможно, именно поэтому представляется возможным их только минимизировать. Наши юристы по недвижимости имеют огромный опыт проведения сделок купли-продажи недвижимости и будут рады вам помочь.