Можно ли изменить арендную ставку из-за пандемии коронавируса?

Охватившая в конце 2019 и начале 2020 года пандемия коронавирусной инфекции заставила весь бизнес задаться одним очень важным вопросом: может ли арендатор не платить или уменьшить арендные платежи из-за убытков, ведь многие из них фактически не пользовались арендуемыми помещениями в период режима так называемой самоизоляции? 31 марта 2020 г. Государственная дума приняла, Федерально собрание одобрила Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", подписанный Президентом РФ 01.04.2020. Данный нормативный документ в своей 19-й статье гласит:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, законодатель установил:
- наличие права у арендаторов требовать отсрочки арендных платежей;
- наличие у арендатора права на уменьшения арендной платы (при чем сам размер уменьшения должен быть обозначен сторонами разумно);
- наличие у арендодателя обязанности рассмотреть требования арендатора об отсрочке в течение 30 дней, а об уменьшении - в принципе.

Кроме того, ст. 451 ГК РФ гласит:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Конечно, арендодатели будут настаивать на большей сумме арендных платежей, арендаторы - наоборот. Возникновение конфликтов на этой почве неизбежно. Обращения в суд - также. Однако такое право у арендаторов, однозначно, есть. А значит, в суде будет формироваться практика изменения арендных платежей или отсрочки их уплаты арендаторами, а иногда и расторжения договора.

Мы рады помочь нашим клиентам отстоять их права в суде или без него! Обращайтесь!

06.04.2020