Принято считать, что покупка недвижимости связана прежде всего с положительными эмоциями, но помимо них столь серьёзное событие сопровождается нервозностью и определёнными страхами, вызванными массой подстерегающих потенциальных рисков и неприятностей, как с приобретаемым жильём (и не только жильем), так и с его предыдущими собственниками. Стоит заметить, что по теории вероятности шанс наткнуться на мошеннические схемы или приобрести «нехорошую» квартиру с сюрпризом в настоящее время очень велик. Чтобы этого избежать, рекомендуется воспользоваться помощью специалистов и проверить как саму недвижимость, так и сторону сделки и саму сделку на юридическую чистоту и риски. Данная процедура поможет убедиться в верности принятого решения по объекту и спокойно подписать договор.

Что же обычно включает в себя данная услуга? Обычно это ряд комплексных процедур, основными из которых являются:

1. Юридическая проверка документов, подтверждающих право продавца распоряжаться данной недвижимостью. Является ли он действительно полноправным собственником, и всё ли было оформлено в рамках законодательства. Это касается и приватизации, и договора купли-продажи, если объект был ранее куплен, а если недвижимость была унаследована, то документы на наследство либо дарение. В каждом конкретном случае нужно проверять правоустанавливающие документы на предмет поиск рисков оспаривания сделки предыдущего собственника.

2. Проверка юридической истории приобретаемого объекта. Все ли предыдущие манипуляции с покупаемой недвижимостью были законными, не было ли мошеннических схем или фиктивных операций. Возможно, имелись какие-то спорные ситуации, которые так и остались неразрешёнными. Данный этап поможет обезопасить покупателя от нежелательных проблем в будущем. Не всегда нужно проверять всю историю недвижимости с момента ее создания, но разобраться, когда это необходимо, нужно обязательно.

3. Следующий нужный и обязательный этап это - проверка недвижимости на наличие различных обременений. Не стоит отметать варианты, что квартира может находиться под арестом либо быть в залоге у банка по непогашенному займу. Это также будет совсем неприятным сюрпризом после покупки, а следовательно данный этап один из наиболее важных. Да, такую сделку могут не зарегистрировать, ибо обременения установлены органом регистрации, но потерять на сделке все же можно.

4. Проверка собственников приобретаемого недвижимого имущества. Нередки случаи, когда это лица совсем не те, за кого себя выдают. К сожалению, варианты с поддельными паспортами, регистрациями и другими документами тоже исключать нельзя. Встречаются примеры, когда сделку заключил недееспособный гражданин, и впоследствии она была признана недействительной. А иногда существуют случаи заключения договора купли-продажи по поддельным документам либо вовсе по чужому паспорту. Важно идентифицировать продавца.

5. Проверка на наличие третьих лиц и соблюдение их прав. К примеру, у приобретаемой недвижимости имеются несколько собственников и некоторые из них совсем не хотят продавать свою долю, а следовательно согласия они не давали и не подписывали, что в дальнейшем легко может позволить оспорить сделку в суде. Кроме сособственников могут быть и иные скрытые владельцы – незаконно выписанные либо лишенные права собственности третьи лица.

6. Проверка наличия судебных разбирательств на объект. Наш судебный юрист может проверить объект или собственника на наличие судебных разбирательств в период продажи либо в близкий к нему отрезок времени. Будет обидно приобрести недвижимость и потом потерять его решением суда в связи с притязаниями третьих лиц.

7. Проверка правоспособности продавца. Это аспект в первую очередь касается покупки недвижимости у юридического лица. Для этого необходимо знать все нюансы корпоративного законодательства, в которых разбираются только корпоративные юристы. При продаже такого объекта нужно четко понимать, кто конкретно подписывает распорядительные документы от юридического лица и на основании какого полномочия. Иногда необходимо изучать учредительные (устав или учредительный договор, решения и протоколы) либо специфические документы (протокол одобрения крупной сделки или справку о некрупности сделки и пр.).

Обычно этого набора проверок достаточно, но бывают и дополнительные. Например, законность перепланировки или переделки недвижимости, что также может сулить неприятности, но куда меньшие, чем те, что описаны выше.

Зачастую покупатели самостоятельно решают пройти все пункты перечисленных процедур, собрать документы и информацию о второй стороне сделки, проверить недвижимость. Но, как правило, заканчиваются подобные действия отнюдь не всегда положительно, а в большинстве случаев имеют негативные последствия. Без должного опыта и юридического образования покупатель, к сожалению, грамотно оценить ситуации не сможет, ведь существует масса нюансов, которые без определённого набора знаний и опыта останутся незамеченными. Не стоит забывать, что законодательство в сфере недвижимости включает в себя множество тонкостей и само по себе достаточно сложное. Поэтому знания и опыт профессионального юриста по недвижимости будут нелишними.

Сможет ли так же качественно все указанное выше сделать простой риэлтор, не имеющий юридического образования и, самое главное, не имеющий опыта судебных разбирательств в спорах с недвижимостью? Здесь ответ очевиден. При этом, конечно, поиск недвижимости поручить можно поручить именно риэлтору. В этом его опыта явно больше.

Опытный адвокат последовательно пройдёт все этапы проверок недвижимости на юридическую чистоту и даст развёрнутое заключение по объекту, где будут перечислены все возможные риски для покупателя, если таковые имеются, а также даны рекомендации стоит ли заключать договор или следует отказаться от покупки. Обращайтесь и мы обязательно вам поможем!

11.04.2022