Пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В настоящее время в соответствии со ст. 135, п. 2 ст. 552 ГК РФ земельный участок является принадлежностью недвижимости и связан с ней общим назначением.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

А при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

При этом данный порядок относится как к землям, находящимся в частной собственности, так и к землям, находящимся в собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования. В связи с чем, каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды, купли-продажи.

Однако если земельный участок находится у собственника недвижимости в аренде, он не вправе требовать заключить с ним договор купли-продажи, поскольку в данном случае отношения по пользованию земли определены. Это также подтверждается и судебной практикой, которая исходит из того, что единожды выбранное право в дальнейшем изменить нельзя.

Вместе с тем, если договор аренды закончился или собственник земельного участка продает земельный участок, то у собственника недвижимости есть преимущественное право заключения договора аренды или купли-продажи.

Если же земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Для приобретения прав на земельный участок юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (п.5 ст.36 ЗК РФ).

Кроме того, отказ в продаже земельного участка является правомерным, только если его отчуждение незаконно в силу закона, а согласно п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Таким образом, вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора-купли-продажи земельного участка при соблюдении досудебного порядка урегулирования данного вопроса. Будет ли вопрос решен в вашу пользу, зависит от многих обстоятельств дела, в том числе кому и на каком основании принадлежит земельный участок, когда было приобретено недвижимое имущество, до или после введения в действие Земельного кодекса и др.

При этом стоит отметить, что на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ если право собственности на здание, сооружение принадлежит нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Что касается подведомственности, то на основании положений ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане).

В то время как судам общей юрисдикции на основании ч. 1 ст. 22 ГПК РФ подведомственны следующие категории дел:

1) исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений;

2) дела, разрешаемые в порядке приказного производства;

3) дела особого производства;

4) дела об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов;

5) дела о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов и иностранных арбитражных решений.

В связи с этим если сторонами будут являться юридические лица, в том числе с участием государственных, муниципальных органов, то исковое заявление необходимо подавать в арбитражный суд. В данном случае Вам также необходимо будет приложить проект договора.