как вернуть залог по договору аренды?

Заключая договор аренды, многие арендодатели хотят обезопасить себя от рисков, связанных с ненадлежащим исполнением договора со стороны арендатора. Как показывает практика, зачастую средством обеспечения исполнения обязательств является определенная денежная сумма, которая выплачивается арендатором арендодателю на условиях, предусмотренными договором. В договорах наименования такого платежа могут быть различными, например, обеспечительный взнос, страховой депозит, гарантийная сумма и др. Важно отметить, что квалифицировать с правовой точки зрения такое средство обеспечения обязательств, а в том числе как обеспечительный платеж не всегда представляется возможным в связи с чем в виду возможности обеспечить обязательства любым способом, предусмотренным договором (ч. 1 ст. 329 ГК РФ), в договоре должны быть точно указаны положения о случаях удержания (взыскания) денежного платежа, а также его возврата.

Применительно к договору аренды, такой денежный платеж должен обеспечивать риски возникновения имущественного ущерба, риски невнесения арендной платы в установленный договором срок и др. убытки, которые могут возникнуть в виду неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств.

В зависимости от конкретного договора аренды обязательства могут выражаться как в совершении определенных действий (по ремонту помещения, оплату коммунальных услуг), так и в сохранности имущества, в связи с чем, необходимо внимательно отнестись к положениям, установленными договором, в том числе к положениям, которые являются основанием для удержания обеспечительного денежного платежа. Именно данное обстоятельство говорит о том, что каждый конкретный случай будет носить индивидуальный характер.

Итак, по общему правилу в случае прекращения договора аренды (завершения срока аренды, расторжения договора аренды) арендодатель обязан вернуть обеспечительный денежный платеж арендатору. Право его удержания возникает у арендодателя только в случае ненадлежащего исполнения арендатором своих договорных обязательств. В случае если такие нарушения действительно имеют быть место быть, то необходимо обратить внимание на следующее.

Необходимо определить в каких случаях, предусмотренными договором, арендодатель может удержать обеспечительный платеж. В случае, если договором обеспечение конкретного обязательство не определено, необходимо потребовать возврата обеспечительного платежа. В случае отказа от такого возврата, его взыскание станет возможным только в судебном порядке.

Наиболее распространенным является реализация обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по арендной плате, в счет возмещения повреждений, которые были образованы по вине арендатора и др.

Важно отметить, что договором могут быть предусмотрены и другие обязательства арендатора, в частности, как было сказано выше, по окончании договора аренды произвести ремонт помещения, осуществить демонтаж каких-либо сооружений, установленных арендатором и т.д. Невыполнение арендатором подобных условий договора в предусмотренном им порядке дает основания арендодателю оставить обеспечительный денежный платеж за собой, при этом только в том размере, в котором необходимо, чтобы возместить убытки. В случае если сумма удержанного залога явно несоразмерна причинённым убыткам, то такое удержание можно квалифицировать как неосновательное обогащение.

Таким образом, в случае невозвращения страхового депозита по договору аренды арендодателем необходимо убедиться, что все обязательства, предусмотренные договором, со стороны арендатора были выполнены должным образом.

В случае выполнения всех договорных условий обеспечительный денежный платеж (залог, страховой депозит) можно вернуть путем направления претензии в адрес арендодателя, а далее - в судебном порядке.

Наша компания обладает большой практикой по возврату обеспечительного платежа (страхового депозита) недобросовестными арендодателями и мы готовы помочь нашим клиентам решить данную проблему как во внесудебном, так и в судебном порядках.

19.10.2018