уменьшение налогов при продаже квартиры

Как известно, доходы от продажи квартиры, полученные физическим лицом, по действующему законодательству облагаются налогом. Поскольку данный вопрос для многих является актуальным, в рамках данной статьи мы разберемся, кто, в каком порядке и размере должен уплачивать данный налог.

Прежде всего, нужно заметить, что уплачивать налог на доходы физических лиц обязаны как налоговые резиденты (лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней 12 месяцев подряд), так и налоговые нерезиденты. Разница лишь в том, что налоговые нерезиденты обязаны платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в отношении лишь того имущества, которое находится на территории РФ.

Поскольку положения налогового законодательства различны в отношении имущества, полученного до 1 января 2016 г. и после 1 января 2016 г., то мы рассмотрим данные категории по порядку.

Что касается имущества, приобретенного до 1 января 2016 г., в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Таким образом, если Вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, и она находится в вашей собственности три года и более, то вы освобождены от обязанности уплаты НДФЛ, если вы являетесь налоговым резидентом. В этом случае соответственно нет и необходимости подавать налоговую декларацию.

Если же квартира находится в собственности менее трех лет, то необходимо уплачивать подоходный налог с продажи квартиры. В соответствии с положениями налогового законодательства исчисление и уплата налога производится исходя из сумм, полученных от продажи имущества по договору купли-продажи.

В то же время, в соответствии с положениями налогового законодательства освобождены от уплаты подоходного налога с продажи квартиры, приобретенной уже после 1 января 2016 г., налоговые резиденты, в собственности которых квартира находится в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, не указанного выше, составляет пять лет.

Таким образом, если вы владеете квартирой, приобретенной после 1 января 2016 г., три года и более в отношении перечисленных выше категорий или пять лет и более в отношении остальных категорий, то ваш доход с продажи такого имущества НДФЛ не облагается. И как мы указывали выше, налоговую декларацию в таком случае подавать не нужно.

Исходя из вышеизложенного, подоходный налог с продажи квартиры, приобретенной до 1 января 2016 г., рассчитывается исходя из продажной стоимости квартиры, т.е. из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Однако дело обстоит иначе с имуществом, приобретенным после 1 января 2016 г.

Доходом от продажи такой квартиры считается договорная стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В противном случае доходом, из которого должен производиться расчет НДФЛ, считается кадастровая стоимость квартиры, умноженная на 0,7.

Причем кадастровая стоимость квартиры рассчитывается по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемую квартиру. Однако если кадастровая стоимость квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, то данные положения не применяются, и при расчете НДФЛ будет учитываться договорная стоимость квартиры.

Стоит отметить, что на основании п. 6 ст. 217.1 НК РФ законом субъекта Российской Федерации минимальный срок владения объектом недвижимого имущества и размер понижающего коэффициента в отношении подоходного налога с продажи квартиры, приобретенной после 1 января 2016 г., могут быть уменьшены вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков.

Вместе с тем, налоговым законодательством предусмотрено два способа по уменьшению суммы, подлежащей налогообложению.

Первый способ – имущественный налоговый вычет.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет для квартир, приобретенных до 1 января 2016 г., и менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества для квартир, приобретенных после 1 января 2016 г., не превышающем в целом 1 000 000 рублей. Таким образом, в каждом налоговом периоде налоговым вычетом можно воспользоваться не ограниченное количество раз, но его общая сумма не может превышать 1 000 000 рублей.

В случае, когда продавцов квартиры несколько, налоговый вычет распределяется между ними пропорционально долям, если квартира находится в общедолевой собственности, или по договоренности, если она находится в общей совместной собственности и доли не определены. Так, например, если продавцов 4 и у каждого доля составляет ?, то соответственно каждый из них имеет право на налоговый вычет в размере 250 000 рублей.

Это положение относится к тем случаям, когда квартира, находящаяся в общедолевой собственности, продается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи. В то же время, как разъяснила ФНС РФ в своем письме от 25.07.2013 г. № ЕД-4-3/13578@, если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Поскольку согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка составляет 13 %, то при выборе налогового вычета необходимо будет уплатить налог, равный:

Второй способ – учет расходов при расчете НДФЛ.

На основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При выборе второго варианта, если доход от продажи квартиры будет равен или меньше сумме расходов на ее покупку, то налог составит 0 рублей. Такой же размер налога будет и в случае, когда налогоплательщик выбирает налоговый вычет и доход от продажи квартиры не превышает 1 000 000 рублей.

В таких случаях не нужно будет уплачивать налог с продажи квартиры, однако это не освобождает от обязанности подачи налоговой декларации с прикреплением документов, подтверждающих факт покупки и продажи, а также факт расчетов по оплате квартиры, которая представляется в соответствии с п. 1 ст. 229 НК РФ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Каждый из способов выгоден по-своему. Если расходы на покупку квартиры составляют больше 1 000 000 рублей, то выгоднее будет воспользоваться вторым способом. В то же время, если документального подтверждения расходов на покупку нет, то и воспользоваться им вы не сможете.

Два способа при продаже одной квартиры сразу использовать нельзя. Воспользоваться можно только одним способом, вычетом или учетом расходов. При этом, как указал Минфин России в своем письме от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, налогоплательщик НДФЛ в случае продажи в течение одного налогового периода двух квартир вправе применить имущественный налоговый вычет к доходам от продажи одной квартиры и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение второй проданной налогоплательщиком квартиры.

Вместе с тем, как мы уже указывали, в силу положений пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ можно воспользоваться учетом расходов только вместо имущественного налогового вычета. В связи с этим, зачастую на практике налоговые органы нередко в таких случаях отказывают.

В рамках данной статьи мы рассмотрели базовые положения по расчету подоходного налога, если у Вас возникли вопросы или Вы не нашли ответа на свой вопрос, то Вы всегда можете обратиться в нашу компанию для консультации у опытного налогового юриста.