юридический анализ законопроекта о реновации

10 марта 2017 года группой депутатов Государственной Думы был внесен на рассмотрение законопроект №120505-7 о внесении изменений в законодательные акты РФ в части установления особенностей реновации жилищного фонда. Внесение данного законопроекта стало результатом деятельности правительства г. Москвы во исполнение поручений президента России об улучшении жилищных условий граждан. Установленные масштабы реновации весьма значимы даже в масштабах страны, не говоря уже о Москве. Так, предлагается снести жилые дома общей площадью 25 миллионов метров, в которых проживает более 1 миллиона 600 тысяч граждан.

При обсуждении данного проекта в Государственной Думе, правовой комитет Государственной Думы дал резко негативную оценку данному законопроекту, указав на целый ряд положений, прямо противоречащих законодательству и нарушающих права граждан. Так же массу возмущений вызвал данный законопроект у многих граждан и организаций.

Какова же причина недовольства законопроектом?

В первую очередь стоит заметить, что законопроект не говорит о конкретных типах домов, снести которые власти предполагают (ни этажности, ни серии и т.п.). В законопроекте указано лишь «морально устаревшее и ветхое» жилье, а вот что это такое законопроектом никак не раскрывается. Никакими другими нормативными актами данные понятия не раскрываются также. Аналогом можно назвать лишь аварийное жилье согласно Жилищному кодексу РФ. Но опять же, признание жилья аварийным никак не коррелирует с указанными в законопроекте категориями.

Самое большое беспокойство граждан вызывает то, что законопроектом, при определении характеристик новой квартиры, устанавливается только параметр равнозначности предоставляемого жилья, которым учитывается район и округ нахождения жилья, а также его площадь и количество комнат. Нахождение квартиры в пределах конкретного района, этаж, удаленность от объектов инфраструктуры – эти и многие другие факторы влияют на реальную, рыночную стоимость квартиры, которая может существенно отличаться от рыночной стоимости старой квартиры. Правительством города Москвы не раз указывалось на то, что при сохранении количества комнат, площадь новых квартир может увеличиться до 30 процентов. Однако надо понимать, что увеличение метража не гарантируется всем собственникам. Вместе с тем, даже с учетом увеличения площади, рыночная цена нового жилья может быть намного меньше старой.

Особого внимания заслуживает и тот факт, что в новых домах плотность жильцов по району проживания значительно возрастет, так как новые здания будут с большим количеством этажей (22 и более) и, соответственно, в настоящий момент вопрос об увеличении числа социальных объектов, таких как школы, детские сады и больницы, не ставится. То есть, в этих учреждениях резко увеличатся очереди, а многим людям придется обращаться за предоставлением услуг на значительном расстоянии от своего жилья.

Предлагаемыми поправками устанавливается, что в целях соблюдения прав собственников, жилые помещения обязаны будут предоставляться в тех же районах и административных округах, где находились подлежащие сносу помещения. Исключения устанавливаются для Центрального, Зеленоградского, Троицкого, и Новомосковского административных округов города Москвы. В этих случаях допускается предоставление жилого помещения в другом районе, но в пределах данного административного округа.

Работающая сейчас программа сноса пятиэтажек приучила жителей к тому, что их переселяют в новостройки, рассказали опрошенные редакцией риелторы. Между тем закон не обязывает предоставлять переселенцам именно новое жилье. Власти имеют полное право отправить жильцов в советскую панельную девятиэтажку, сталинку или даже в другую хрущевку — не вошедшую в программу сноса.

Отдельного внимания заслуживает вопрос, касающийся добровольного и принудительного оформления перехода прав на недвижимость в домах, подлежащих сносу. Предполагается, что освобождение жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, будет осуществляться путем заключения собственником указанного жилого помещения с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы или фондом договора о переходе права собственности на жилое помещение, образец которого будет высылаться собственникам вместе с письменным предложением. Содержание договора, особенности заключения данных договоров, а так же ряд моментов, связанных с переселением граждан, будет устанавливаться правительством Москвы. В случае несогласия собственника подписать такой образец в течение 60 дней, уполномоченные правительством органы будут обращаться в суд, с требованием принудить заключить данный договор.

Вместе с тем, законопроект предусматривает учет мнения жильцов дома при принятии решения о включении в программу реновации. Однако такое согласие касается лишь самого факта принятия решения о сносе дома, но собственникам не предоставляется возможности определять условия договора при переселении.

Таким образом, граждане фактически будут обязаны заключать типовые договоры, без возможности вносить свои предложения по договору, на условиях, устанавливаемых правительством Москвы. Такое положение явно нарушает право граждан на свободу договора, установленное Гражданским кодексом РФ.

В то же время, типовой договор, который будет предложен правительством Москвы, должен быть изучен на предмет соответствия его положениям законодательства РФ, в том числе, положений Гражданского и Жилищного законодательства.

Следует обратить внимание, что предложенный законопроект предлагает установить норму, запрещающую обжаловать решение суда о принудительном выселении, обязании заключить договор и о прекращении права собственности, за исключением обжалования решения в части равнозначности предоставляемого жилого помещения. Данное положения прямо противоречит статье 230 Гражданского Процессуального кодекса РФ и Конституции РФ.

Кроме того, настоящие поправки устанавливают, что обжалование решения органа административной власти не препятствует рассмотрению дела судом по иску, в основании которого лежит такое постановление. Сама по себе такая норма прямо не нарушает положения ГПК РФ, однако в совокупности с запретом на обжалование решения суда в части, не касающейся характеристик новой недвижимости, создает положение, при котором, в случае отмены акта, такое решение не может быть оспорено.

Также, предлагаемый законопроект противоречит нормам Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ) в той части, в которой устанавливает обязанность суда обратить решение по делу к немедленному исполнению, так как ГПК устанавливает ограниченный перечень случаев обращения к немедленному обращению, хотя и предоставляет суду право в других случаях указать на возможность немедленного исполнения. Таким образом, без изменений в ГПК РФ невозможно исполнение указанного законопроекта в случае его принятия.

Далее данный проект предусматривает, что собственнику жилого помещения, членам его семьи или гражданину, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, улучшаются жилищные условия путем предоставления жилого помещения по норме предоставления на одного человека, установленной нормативным правовым актом города Москвы, вне очереди в порядке и при соблюдении условий, установленных нормативным правовым актом города Москвы. Таким образом, порядок переселения в таком случае, будет определяться уже не положениями данного закона, а иными актами, в которых не установлено условие о районе нахождения нового жилища, что может быть существенным при переселении из районов Москвы с более высокими ценами на недвижимость, в районы с более низкой стоимостью жилья.

В случае, если в многоквартирном доме, подлежащем сносу, имеется нежилое недвижимое помещение, уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы или фондом будет предложено собственнику заключить договор о переходе права собственности на нежилое помещение в отношении одного из равнозначных нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы или фонда. Данное положение вызывает больше беспокойство в силу того, что рыночная стоимость получаемого недвижимого имущества по договору может оказаться многократно меньше предыдущей стоимости. Кроме того, в связи со спецификой предпринимательской деятельности, стоимость произведённого ремонта помещения и неотделимых улучшений может достигать довольно крупных сумм, которые, согласно предложениям, компенсации не подлежат.

Данный законопроект содержит, как было уже отмечено, ряд положений, прямо противоречащих законодательству, и относит часть полномочий, которые могут регулироваться только на уровне законов Российской Федерации и актов органов федеральной власти, к ведению органов управления города Москвы.

Реновация и ипотека

После рассмотрения законопроекта в первом чтении, со стороны многих банков начали поступать вопросы, а как быть, в случае, если в подлежащем реновации жилье находится квартира, обременённая ипотекой? Ведь обязательным условием залога является именно определенное жилое помещение и при смене жилья не происходит автоматического перезаключения договора. Для изменения условий ипотеки, необходимо заключение дополнительного соглашения или нового договора, с новыми условиями, так как в связи с переменой квартиры может меняться и ее стоимость, а так же ряд других условий. Возможно, что с повышением стоимости обременённого жилища будет разумным и требование заемщика об улучшении условий по кредиту или кредитора об увеличении процента при уменьшении стоимости имущества. Таким образом, вопросы, связанные с наличием обременений на квартиру, остаются нерешенными, что может привести к ряду нарушений прав граждан и организаций. Кроме того, квартира в доме, подлежащем сносу, может быть предметом ряда сделок. Возникает вопрос, а как быть в случае, если относительно принадлежности квартиры ведутся споры или она находится в стадии передачи по договору либо принятия в качестве наследства. Ведь такие процедуры могут длиться довольно длительное время, а законопроектом предлагается установить сжатые сроки заключения договора о переселении в новое жилье.

Существенной характеристикой процесса реновации является ускоренный темп, о чем можно судить из ряда положений законопроекта и общей тенденции высказывания инициаторов такого проекта. Здесь, с одной стороны, является разумным желание в ускоренном темпе производить переселение жильцов в новые квартиры и начать скорейшее строительство новых объектов, в то же время, такое форсирование ситуации может привести к нарушению прав граждан.

Денежная компенсация вместо жилья.

Законопроектом не предусмотрено альтернативных выплат вместо натурального возмещения снесенных жилых помещений. Такая компенсация предусмотрена только для собственников нежилых помещений.

Резюме.

В целом, по данному законопроекту следует отметить, что выполняя указания Президента РФ и мэра Москвы об ускорении процесса реновации, авторы законопроекта допускают ряд существенных ущемлений прав граждан предлагаемым законом. Также, следует отметить в целом довольно низкий уровень подготовки данного законопроекта, большое количество неосвещенных моментов и недоработок. Нами также опущены вопросы нарушения норма градостроительного законодательства, которые также задеваются законопроектом.

Можно только надеяться, что обещание авторов проекта существенным образом доработать предлагаемые поправки будет выполнено.