Закрыть

на рынке с 2006 г.

Приобретательная давность на недвижимость: законодательство, судебная практика

Приобретательная давность является важным институтом гражданского права, который позволяет участникам гражданских правоотношений преодолевать ситуацию «разрыва факта и права» и позволяет объектам гражданских прав находиться в обороте и иметь собственника.

В силу статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При исследовании правоотношений по возникновению приобретательной давности необходимо рассмотреть субъектный состав. Исходя из понятия, данного в статье 234 ГК РФ важно отметить, что круг участников ограничен. К ним относятся не только граждане и юридические лица России, но также положения статьи 234 распространяются на иностранных граждан, апатридов, иностранных юридических лиц.

В данных правоотношениях объект является общим для права собственности. В него не входят объекты, изъятые из гражданского оборота, а также имущество, которое было получено при исполнении своих трудовых или служебных обязанностей.

И ещё одной важной категорией в приобретательной давности являются условия. При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Так же стоит учитывать исходя из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 сентября 2019 года N 78-КГ19-29 где указано, что не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу.

Для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц. В этом случае утративший владение вещью собственник, в отличие от виндикационных споров, как правило, не занимает активную позицию в споре о праве на вещь. При таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.

Конституционный суд разъясняет, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 ГК Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК Российской Федерации.

Правоприменительная практика

Истица Барабошкина З. Н. обратилась в суд с иском о признании за ней в силу приобретательной давности права собственности на квартиру 66, расположенную по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева, д. 119, ссылаясь на то, что в 1979 году она вступила в члены жилищно-строительного кооператива "ЖСК N 75" (далее - ЖСК N 75) с целью получения указанной выше квартиры. Жилой дом построен в 1980 году, пай за квартиру выплачен полностью, однако право собственности на квартиру в установленном законом порядке истцом зарегистрировано не было. На протяжении тридцати шести лет она зарегистрирована и проживает в указанной квартире, несет расходы на ее содержание, однако лишена возможности документально подтвердить свои права, поскольку ЖСК N 75 ликвидирован, а истец имеет только справку о выплате пая в размере 40% стоимости квартиры.

Решением Ленинского районного суда г. Севастополя от 21 марта 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 27 июля 2017 г., в иске отказано. В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В. от 29 марта 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению. Было установлено, что истица как член ЖСК вступила во владение данной квартирой, вселилась в неё и владеет ею до настоящего времени, несёт расходы на её содержание. Однако права на квартиру истцом зарегистрированы не были, подтвердить оплату взноса (пая) за квартиру в полном объеме документально она не может, сведения о деятельности ЖСК N 75 в 80-х годах не сохранились, в настоящее время кооператив не существует.

Лиц, претендующих на данную квартиру, не установлено, строительство дома завершено в 1980 году, объект самовольной постройкой не является.

Добросовестность истца, открытость и непрерывность владения ею спорной квартирой более тридцати лет судом под сомнение не поставлены.

При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отказе в иске противоречат положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 27 июля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

09.09.2021

Оказываем юридические услуги по всему миру с 2006 года.