Здания на земле должны иметь одинаковую судьбу

Действующим гражданским и земельным законодательством РФ земельные участки введены в область гражданско-правового регулирования, как объекты гражданских прав. Исследование указанных норм допускает сделать вывод о том, что эти нормы имеют настолько существенные различия, что положения земельных законов фактически блокируют действие гражданско-правовых норм. Так, принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества является межотраслевым принципом, поэтому определение его содержания имеет существенное значение для характеристики правового режима двух указанных объектов гражданских прав.

Вместе с тем, следует учесть, что реализация этого принципа не влечет за собой формирование «единого объекта недвижимости», так как земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения относятся к разным объектами недвижимости, имеют различный правовой режим и соответственно являются различными объектами прав собственности, так как при государственной регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, соответственно выдается два свидетельства о государственной регистрации права.

Здания не могут быть проданы отдельно от земли, равно как и земля - отдельно от зданий.

Таким образом, наличие разных правовых режимов для двух неразрывно связанных между собой вещей, каковыми являются здания, сооружения и земельный участок, влечет большую опасность для такой гражданско-правовой формы товарообмена.

В Земельном кодексе статья 35, определяет особенности перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение и статья 39.20, регулирует отношения при приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, сооружения. Здесь прослеживается попытка реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

На основании ст. 273 ГК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев предусмотренным настоящим кодексом.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Однако, согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

Анализ судебной практики показывает, что переход права собственности на земельный участок одновременно с отчуждением недвижимого имущества (здание, сооружение) невозможен, в данном случае правоприменительная практика складывается таким образом, что субъект правоотношения должен приобрести указанное право на земельный участок, при условии, если субъект является собственником недвижимого имущества, которое закреплено на данном участке.

02.04.2021