Предварительный договор

Гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность заключить предварительный договор, который является соглашением сторон о заключении в будущем договора о передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора) на условиях, который содержит предварительный договор.

Такой вид договора является востребованным механизмом гарантии заключения сделки в будущем и довольно часто используется при заключении сделок с недвижимым имуществом.

предварительный договор: форма подписания

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Между тем, поскольку государственная регистрация не является формой сделки, то регистрировать предварительный договор, по которому основной требует государственной регистрации, не нужно.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В отличие от ранее существовавшего порядка по обязательности закрепления всех существенных условий будущего договора, новый порядок заключения предварительного договора значительно упрощает для сторон заключение сделки, дав возможность договориться обо всех существенных условиях при подписании основного договора.

Из-за ранее действовавшего порядка в практике судов наблюдались случаи, когда суды признавали, что такой договор является основанием возникновения обязательств по основному договору, что является в корне неверным и не соответствует законодательству. Это также подтверждено позицией вышестоящих судов (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.03.2001 г. № 7494/00).

В предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор. При этом согласно внесенным изменениям требование о понуждении должно быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора.

При обращении в суд договор будет считаться заключенным с момента его вступления в законную силу или с момента, указанного в решении суда. При наличии между сторонами разногласий по поводу условий основного договора, эти условия также будут определяться судом.

обеспечение исполнения предварительного договора

Кроме того, исходя из положений п. 4 ст. 380 ГК РФ, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено по соглашению сторон задатком.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

В этом случае, если сторона, давшая задаток, не исполняет требования по заключению основного договора, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При этом до внесения изменений 01.06.2015 г. задаток как способ обеспечения исполнения предварительного договора не был закреплен законодательно, и практика была очень противоречивой, в частности, Верховный суд РФ допускал возможность включения условий о задатке в предварительный договор (Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 N 11-КГ-12-20), в то же время Высший Арбитражный суд РФ исключал такую возможность (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583).

Одним из способов обеспечения исполнения предварительного договора является также аванс. В отличие от задатка при неисполнении обязательств со стороны лица, получившего аванс, он должен быть возвращен в однократном размере.

Кроме того, ввиду внесенных изменений в гражданское законодательство появилась возможность включения в предварительный договор условий об обеспечительном платеже.

Обеспечительным платежом является внесение определенной денежной суммы одной из сторон в пользу другой стороны в целях обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). В случае же ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, заключая предварительный договор, стороны обязуются в будущем заключить основной договор. В то же время, если до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор, он заключен не будет либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, считаются прекращенными. Заключая предварительный договор, необходимо быть крайне внимательным к его условиям и воле сторон относительно будущих отношений. Лучше всего воспользоваться услугами опытных юристов, которые дадут правильные рекомендации относительного правовых позиций и заключения предварительного договора. Обращайтесь в нашу компанию и вы обязательно останетесь довольными нашей работой.