Перевод апартаментов в жилое помещение

Начиная данную статью, прежде всего, необходимо отметить, что в законодательстве отсутствует понятие апартаментов. С юридической точки зрения апартаментами являются нежилые помещения, которые не предназначены для проживания людей. Однако, на сегодняшний день, граждане нередко покупают недвижимость в таком доме в связи с чем возникают мысли о том, как перевести такое нежилое помещение в жилое помещение.

ЖК РФ предусматривает перечень условий, в соответствии с которым, перевод из нежилого помещения в жилое помещение будет невозможным.

В частности, в соответствии с ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Требования, о которых говорится в вышеуказанной статье, содержатся в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Таким образом, можно разделить условия, при которых такой перевод будет возможен, а именно:
1) Такое помещение отвечает требованием, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» или существует возможность обеспечить соответствия помещения с такими требованиями
2) Такое помещение не обременено правами каких-либо лиц (сервитут, залог и т.д.)

Такой порядок определяется ст. 23 ЖК РФ, а так же Постановлением Правительства Москвы от 27 октября 2015 г. N 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания».

Для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) Заявление о переводе помещения
2) Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (не требуется, если помещение зарегистрировано в росреестре)
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (вправе не предоставлять)
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (вправе не предоставлять)
5) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
6) Документ, удостоверяющий личность заявителя
7) Документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, в случае обращения представителя заявителя
8) Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае
обращения представителя заявителя
9) Решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа, подтверждающее полномочия законного представителя (в случае, если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний)
10) Свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, выданный в установленном порядке (в случае рождения ребенка на территории иностранного государства), в случае, если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний (представляется в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, выданный в установленном порядке (в случае рождения ребенка на территории иностранного государства), были получены не в городе Москве).
11) Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (и их копии).
12) Оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование и/или присоединения к переводимому помещению части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование и/или присоединением к переводимому помещению части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке.
13) Одновременно с протоколом представляются документы, подтверждающие результаты голосования собственников.
14) В случае необходимости заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ о принятии решения должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Документ, который содержит в себе принятие решения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ о принятии решения является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.

Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Таким образом, для перевода апартаментов в жилое помещение необходимо соблюсти условия и порядок перевода, который предусмотрен законодательством РФ, а в случае отказа органа местного самоуправления в предоставлении такой государственной услуги, решение можно обжаловать в судебном порядке, предусмотренном КАС РФ.

Для чего же строят апартаменты вместо жилья?

Во-первых, для того, чтобы построить жилое помещение застройщик должен приобрести на это право путем покупки с аукциона земельного участка. Далее застройщик обязан разработать генплан, на котором кроме самого жилого здания (а чаще всего жилых зданий) должны быть также расположены и другие элементы инфраструктуры, которые должны обеспечивать проживание заселенных лиц (школы, поликлиники, сады и пр.). Это все застройщик должен разместить на приобретенном участке и учесть при ценообразовании. В итоге жилье выходит недешево, зато с полным комплексом необходимых услуг.

Для постройки же нежилых помещений (коими и являются, по сути, апартаменты) таких согласований и мероприятий законодательством не предусмотрено, что позволяет застройщику сэкономить на строительстве и продавать дешевле.

Почему покупать недвижимость в апартаментах не стоит?

Стоит или нет, решать, конечно же, вам. Но надо отметить, что зарегистрироваться в апартаментах не представится возможным (не жилье ведь), а также проблемы с очередями в детский сад (т.к. не по месту регистрации будете вставать), школу и даже поликлинику станут обычным делом.

Судебная практика показывает, что не всегда апартаменты можно признать жильем. Каждый конкретный случай суды рассматривают индивидуально.