оспаривание отказа органа опеки при продаже квартиры

Как известно, обязательным условием для совершения сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетнего является получение согласия органов опеки и попечительства. В связи с этим родители ребенка, на которого оформлена квартира или доля в ней, часто сталкиваются с ситуацией, когда органы опеки и попечительства дают отказ на совершение сделки по ее отчуждению. Это обусловлено тем, что несовершеннолетние относятся к социально незащищенной категории граждан, и задача органов опеки и попечительства состоит в контроле прав и интересов несовершеннолетнего.

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

На основании п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей (ст. 64 СК РФ).

Специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащими детям имуществом направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних и не может рассматриваться как нарушающий статью 35 Конституции РФ, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, и противоречащий статье 55 Конституции РФ, допускающей ограничение федеральным законом прав и свобод человека и гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц (Определение Конституционного Суда РФ от 06.03.2003 г. № 119-О).

На основании и вышеизложенного можно прийти к выводу, что квартиру, в которой одним из собственников является несовершеннолетний, продать не так просто. Для этого нужно, чтобы взамен этой квартиры или доли в ней ребенок вступил в права собственности другого жилого помещения. Это может быть доля в новой квартире или в уже имеющейся.

При принятии решения по поводу отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетнего органы опеки и попечительства руководствуются такими критериями, как площадь приобретаемой недвижимости, какая доля будет приходиться на собственность несовершеннолетнего, сколько человек будет проживать в данном жилом помещении, жилищно-бытовые условия квартиры, возможность проживания в раздельных комнатах, место расположения данного недвижимого имущества, степень благоустроенности, близость к детским садам, школе и др. При этом, в любом случае условия проживания в новом жилом помещении у несовершеннолетнего не должны быть ухудшены.

Законодательно предъявляемых к новому жилью требований не установлено, что часто усложняет задачу в получении разрешения на совершение сделки, поскольку органы опеки и попечительства по-разному подходят к решению данного вопроса, как и к вопросу списка необходимых для получения разрешения документов.

Во избежание возникновения новых проблем переоформление права собственности на квартиру или доли в ней несовершеннолетнего путем ее продажи лучше производить одновременно с приобретением нового жилого помещения. А если Вы хотите заранее позаботиться о приобретении новой собственности для ребенка, прежде чем продавать уже имеющуюся, Вам нужно будет этот вопрос также согласовать с органом опеки и попечительства, в противном случае Вы не докажете, что приобретали новое жилье лишь для того, чтобы продать имеющееся. Разрешение на совершение сделки должно быть ясно выражено с указание на то, какую именно сделку и на каких условиях разрешается заключить.

Наиболее частыми причинами отказа являются уменьшение доли в праве собственности несовершеннолетнего, ухудшение его жилищных условий иным способом (плохое место расположения, ветхость жилья, дешевая стоимость приобретаемого объекта и пр.), сомнительность сделки (проблемы с документами, возможность признания сделки недействительной и пр.) и др.

Вместе с тем, согласно позиции Конституционного Суда из содержания абзаца второго пункта 1 ст. 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями.

Если же ухудшения жилищных условий, иного ущемления имущественных прав ребенка после совершения сделки не произойдет и органы опеки и попечительства необоснованно и незаконно отказывают в выдаче разрешения на совершение сделки, Вы можете обратиться в суд и оспорить такое решение органов опеки и попечительства.

Так, часто возникают трудности, когда взамен имеющегося жилья приобретается квартира в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве. На такие сделки органы опеки и попечительства как раз и не дают, как правило, разрешения, поскольку право собственности в квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у него права. Вместе с тем, существует судебная практика, по которой такие решения органов опеки и попечительства успешно оспариваются, опять таки если нет явных нарушений имущественных прав и законных интересов ребенка.

Кроме того, необходимо помнить, что в настоящий момент установлен новый порядок оспаривания решений органов государственной власти и местного самоуправления, должностных лиц по нормам Кодекса административного судопроизводства РФ путем подачи административного искового заявления. По данной категории дел оно может быть подано либо месту нахождения административного ответчика, либо административного истца.

Суд при оспаривании решения органов опеки и попечительства будет исходить из конкретных обстоятельств дела, проверяя законность сделки и соответствие сделки интересам несовершеннолетнего. Если Ваши требования будут обоснованы, при правильном подходе к делу данный вопрос в суде может быть решен положительно.