Компенсация застройщиком аренды жилья при просрочке сдачи дома

Верховный Суд РФ уточнил порядок, по которому осуществляется выплата компенсаций дольщикам при несвоевременной сдаче дома застройщиком. Этому послужило одно из судебных разбирательств краснодарского суда первой инстанции.

Жительница города Краснодар заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома, осуществляемого силами местной компании-застройщика. В период строительных работ женщина проживала в съемной квартире, так как собственного жилья в краевом центре не имела.

Застройщик не сдал вовремя объект, сообщив об этом дольщице и предложив подписать новое соглашение с продленным сроком окончания строительства. В ответ женщина заявила компании претензию, в которой попросила выплатить ей неустойку за просрочку сроков сдачи квартиры. Также гражданка попросила возместить ей материальный ущерб, понесенный в связи с выплатой арендной платы за жилье, которое пришлось незапланированно снимать.

После отказа застройщика в выплате компенсации жительница Краснодара обратилась в суд, составив иск с теми же требованиями. После судебных процессов в трех инстанциях требования истицы были удовлетворены, но в частичном размере – суд признал съем жилья самостоятельной волей гражданки и отказал в выплате ущерба в сумме арендной платы.

После двух лет тяжбы женщина обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. Судьи высшей инстанции рассмотрели кассационную жалобу и признали принятые ранее судебные акты неправомерными (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 декабря 2017 года № 18-КГ17-239).

Разъяснения Верховного Суда РФ

В ходе разбирательства судьи руководствовались положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Так, пункт 2 статьи 15 указанного документа устанавливает определения реального ущерба и упущенной выгоды – доходов, которые пострадавшее лицо могла бы получить при благоприятном исходе сделки.

В соответствии со статьей 10 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года застройщик, не выполнивший свои обязательства по договору долевого строительства, обязуется компенсировать дольщику оговоренные законом штрафы и неустойки, а также компенсировать в полном объеме убытки, понесенные в связи с невыполнением обязательств.

По уточнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, рассматривавшей жалобу, истица была зарегистрирована в населенном пункте, расположенном на значительном удалении от ее места работы в Краснодаре, где не имела собственной жилой площади. Она располагала полным правом ожидать получение новой квартиры в установленные сроки, а в связи с нарушениями, допущенными застройщиком, понесла вынужденные траты.

Таким образом, члены СК по гражданским делам ВС РФ постановили, что просрочка сдачи объекта компанией-застройщиком является прямой причиной понесенных убытков и направили дело на повторное рассмотрение.

Лазейки для застройщиков

В вопросе выплаты компенсаций дольщикам в связи с просрочкой передачи жилья судебная практика достаточно неоднородна. Суды различных инстанций нередко занимают сторону ответчика. Чтобы защитить свои интересы, застройщик при сборе доказательств невиновности должен обратить внимание на следующие факты:
1.Дольщик не проживал на площади, в отношении которой был оформлен договор найма.
2.Договор найма был оформлен непосредственно перед вводом жилого дома в эксплуатацию.
3.Был зафиксирован случай аренды жилплощади у близких родственников.

В вышеупомянутых ситуациях суд чаще всего отказывает в удовлетворении исковых требований дольщиков.