Как арендодателю расторгнуть договор аренды

Согласно действующему законодательству по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является одним из самых распространенных видов договора. Договор прекращает свое действие по истечении его срока, однако, как показывает практика, многие сталкиваются с необходимостью досрочного расторжения договора. Причины такой необходимости могут быть совершенно разные, и дабы Ваши действия не оспаривались в суде, необходимо правильно подходить к этому вопросу с правовой точки зрения и соблюсти все требования законодательства.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон в той же форме, в которой заключался договор, или по инициативе одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством или договором.

В связи с этим для начала обратимся к предусмотренным законом возможным основаниям расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. По требованию арендодателя по общему условию на основании ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора арендатором и по ст. 619 ГК РФ в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендованное недвижимое имущество должно использоваться строго в соответствии с условиями договора или его назначением по договору. При отсутствии соглашения сторон по данным пунктам, арендатор имеет право пользоваться имуществом по обычному назначению такого рода имущества, исходя из его существа.

2. Существенно ухудшает имущество.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Существенным ухудшением будет считаться изменение качества арендованного имущества на столько, что будет явно свидетельствовать о существенном нарушении условий договора об использовании имущества в соответствии с его назначением.

3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Многие думают юристы спорят, что означает невнесение арендной платы более двух сроков подряд. Некоторые полагают, что это полное невнесение арендной платы, другие же – даже частичное невнесение арендной платы также является основанием для расторжения договора аренды по указанной статье.

4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Помимо вышеизложенного, основанием расторжения договора аренды досрочно в судебном порядке на основании ст. 451 ГК РФ может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды. Кроме того, как указывалось выше, основания одностороннего расторжения договора также могут быть установлены в самом договоре.

При наличии соглашения о расторжении договора договор считается расторгнутым с момента подписания такого соглашения или с момента, указанного в самом соглашении. Раньше судебная практика часто стояла на позиции, что при государственной регистрации расторжения договора он считается расторгнутым с момента такой регистрации, сейчас же суды исходят из того, что регистрация расторжения договора носит лишь правоподтверждающий характер. При разрешении спора о расторжении договора аренды в судебном порядке, такой договор считается расторгнутым с момента вступления в силу решения суда по данному вопросу.

Если есть основания для расторжения договора по требованию арендодателя, но заключения соглашения о расторжении договора добиться не удается и стороны не могут прийти к согласию, прежде чем обращаться в суд, необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Так, в соответствии с гражданским законодательством арендодатель, прежде чем требовать досрочного расторжения договора, должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а обращение в суд возможно после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Уведомлять необходимо либо путем личного вручения, либо почтовым отправлением. При личном вручении уведомлении второй экземпляр необходимо оставить у себя с подтверждающей получение документа подписью уполномоченного лица. Если Вы решили воспользоваться услугами почты, то необходимо отправлять письмо с уведомлением и описью вложения, что в случае возникновения спора докажет в суде надлежащее уведомление лица.

Кроме того, арендодатель вправе расторгнуть договор даже после исполнения обязательств со стороны арендатора. Так, в соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Также договором может быть предусмотрено право на односторонний отказ от договора (исполнения договора). В этом случае судебный порядок не обязателен, а право на отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны о таком отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено договором.

Однако на основании п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В связи со всем вышеизложеннным во избежание длительных судебных тяжб и финансовых потерь, в договоре аренды необходимо четко указывать условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами.

Как указывалось выше, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из положений гражданского законодательства, возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с п. 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Кроме того, на основании ст. 359 ГК РФ, а также исходя из судебной практики, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении, после прекращения договора аренды в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы. При этом возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. В данном случае основанием поступления имущества арендатора во владение арендодателя должно являться оставление арендатором этого имущества в данном помещении после прекращения договора аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение.

Законодательством также предусмотрено право на удержание имущества даже в том случае, когда после того, как это имущество поступило во владение кредитора, права на него приобретены третьим лицом.

Если у вас возникают сомнения относительно некоторых вопросов о том, как арендодателю расторгнуть договор аренды, обращайтесь к нашим специалистам, имеющим богатый опыт в данной теме. Мы окажем качественно юридические услуги по расторжению договора аренды, а клиент обязательно останется довольным.

02.06.2021