Ежедневно
(9:00-21:00)
ПИШИТЕ
mail@madroc.ruЗВОНИТЕ
+7-495-506-90-04
В данной статье будут рассмотрены вопросы, касающиеся последствий заключения договора найма в устной форме, а также общих положений, которые предусмотрены ГК РФ для данного вида договора.
Прежде всего, необходимо дать определение договора найма. Так, по договору найма одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) обязуется предоставить другой стороне жилое помещение во владение и пользование за плату для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).
Важно отметить, что юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найму в связи с чем стороной договора будет только гражданин.
По правилу, предусмотренной ст. 674 ГК РФ, договор найма заключается в простой письменной форме, а в случае если он заключен на срок более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации.
Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение пригодное для проживания. В его обязанности так же входит надлежащая эксплуатация дома, предоставлять или обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества и устройств для оказания коммунальных услуг.
В договоре указываются все граждане, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, когда наниматель решит вселить граждан после заключения договора найма, то такое вселение может производится только с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей). Данные правила, изложенные в абзаце, будут применяться по умолчанию в случае заключения договора найма от одного года, но договором может быть предусмотрено иное.
При вселении временных жильцов (на срок не более 6 месяцев) требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем граждан. В этом случае не требуется разрешения наймодателя, а требуется только уведомление его о вселении временных жильцов, однако единственным основанием, по которому наймодатель может запретить такое вселение-это не соблюдение законодательства о норме общей площади жилого помещения.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за вселенных им жильцов, за исключением, наличия договора таких жильцов с наймодателем о солидарной ответственности всех жильцов. В этом случае такие лица будут считаться сонанимателями.
При переходе права собственности на квартиру договор найма сохраняется, при этом новый собственник становится наймодателем по тем же условиям.
Ремонт жилого помещения, а также капитальный ремонт жилого помещения является обязанностью наймодателя по умолчанию, если иное не предусмотрено договором.
Переоборудовать жилое помещение в случае, если оно существенно изменяет пользование в нем, наймодатель может осуществить только с разрешения нанимателя.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность, поддерживать его в надлежащем состоянии, вносить своевременно плату, а также если договором не предусмотрено иное, то коммунальные платежи.
Замена нанимателя в договоре найма может быть произведена с согласия наймодателя, а также лиц проживающих с ним.
В случае смерти нанимателя или его выбытия договор найма продолжает действовать, нанимателем становится лицо, которое проживало с умершим нанимателем с согласия всех проживающих. Если такого согласия не достигнуто, то проживающие в жилом помещения лица будут считаться сонанемателями.
Поднаем жилого помещения может производиться в случае если договор найма заключен на срок более одного года (если иное не предусмотрено договором). Заключение такого договора допускается только с согласия наймодателя, при этом, ответственность несет по прежнему наниматель помещения.
Должны быть соблюдены условия о норме площади на одного человека.
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Срок договора найма не может превышать пяти лет. Если договором срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет.
Наниматель с согласия всех проживающих может в любое время, предупредив наймодателя за три месяца расторгнуть договор найма.
Наймодатель вправе расторгнуть договор до окончания срока только в судебном порядке. При этом только по определенным основаниям, в частности:
1) Если наниматель не вносит плату более 6 месяцев (при найме жилого помещения более одного года), если наниматель не вносит плату более 2 раз по истечении установленного договором платежа (при найме помещения менее одного года).
2) Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает.
При этом суд вправе предоставить срок для устранения вышеуказанных нарушений. В таком случае если нарушения устранены не будут в установленный срок, то при повторном обращении наймодателя в суд, такой договор будет расторгнут.
3) Наниматели и (или) проживающие с ним граждане систематически нарушают права и интересы соседей.
4) Используют жилое помещение не по назначению.
При этом, в случае расторжения договора, предусмотренным пунктом 3 и 4, наймодатель обязан предупредить нанимателя об устранении нарушений и только в случае не исполнения такого предупреждения, он вправе обратиться в суд.
5) Любая из сторон может обратиться в суд с иском о расторжении договора если жилое помещение стало непригодно для проживания.
Таким образом, наймодатель может расторгнуть договор в судебном порядке и только по основаниям изложенными выше.
Как и любую другую сделку лучше всего заключать в письменной форме, однако, граждане не всегда хотят прибегать к формальностям, особенно когда дело касается их знакомых, в связи с чем, заключают сделку в устной форме.
Важно отметить, что законодательство предусматривает заключение сделок, как в письменной форме, так и в устной. При этом некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения или государственной регистрации, а для других достаточно простой письменной формы.
Но все же основным вопросом будет являться действительность договора найма, совершенной устно.
Как уже было сказано выше, в соответствии с ч. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма заключается в простой письменной форме, однако это не означает, что сделка будет недействительна при несоблюдении формы сделки.
Так, сделка будет недействительной только в случае если положениями, касающимися определенного вида сделки, прямо предусмотрено, что несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст. 162 ГК РФ).
Таким образом, поскольку положениями о договоре найма не предусмотрена недействительность вследствие не соблюдения формы сделки, то такой договор может быть заключен и устно.
Заключая такие договоры устно, надо не забывать о сложности докаывания самого факта заключения сделки, а также какие условия она предусматривала. При споре в суде, стороны смогут руководствоваться письменными и иными доказательствами (платежи за коммунальные услуги, платежи за наем квартиры и т.д.), однако законодательство запрещает использовать в качестве доказательства свидетельские показания, если не соблюдена предусмотренная законом форма о простой письменной сделки.
Таким образом, при споре в суде, предметом которого выступает заключенный устно договор найма, существования и его условия можно будет доказывать при помощи любых доказательств, за исключением свидетельских показаний.
