договор аренды и юридический адрес

Существует немало статей, связанных с приобретением, изменением юридического адреса, однако тема обязанности арендодателя предоставить юридический адрес, на наш взгляд, недостаточно раскрыта, в связи с чем необходимо ответить на следующий вопрос: правомерно ли включение в договор аренды положений, касающихся запрета на использование адреса в качестве юридического?

Поскольку всякий договор аренды является сделкой, необходимо разобраться с его понятием. В гражданском законодательстве под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Таким образом, любое лицо вправе заключить договор аренды, тем самым, установив соответствующие права и обязанности.

Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предоставляет возможность свободно заключать договоры на любых условиях, причем один договор может содержать элементы разных (смешанный договор).

Таким образом, юридические и физические лица вправе заключить договор аренды на любых условиях, однако, единственным исключением будет наличие условия, предписанного законом или нормативно-правовым актом (императивные нормы).

Поскольку единственным ограничением свободы договора будет являться наличие императивных норм, необходимо разобраться будет ли недопущение арендодателем условий о запрете адреса в качестве юридического императивным.

Так, в ч. 2 ст. 54 ГК РФ говорится, что государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц. В едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица.

Стало быть, в случае заключения договора аренды, при условии, что там будет находится действующий исполнительный орган, а при его отсутствии иной орган, регистрация должна быть произведена в обязательном порядке. Отсюда можно сделать вывод о том, что принцип свободы договора дает нам возможность заключить договор на любых условиях, однако, законодательство обязывает предоставить достоверные сведения о месте регистрации юридического лица (императивная норма). Как быть в такой ситуации?

Здесь будет зависеть все от условий конкретного договора. Например, если в договоре будет прописано, что нежилое помещение сдается в аренду без права регистрации в нем юридического лица, то скорее это будет противоречить императивным нормам (об обязанности зарегистрировать), что недопустимо, ведь исполнительный орган юридического лица может быть размещен в таком нежилом помещении). В случае, если в договоре будут установлены положения о том, что данное помещение может быть использовано только в определенных целях, без права размещения в нем исполнительного и иного органа, которого повлечет за собой обязательную регистрацию юридического лицо, то такие положения противоречить закону не могут, так как принцип свободы договора в данном случае будет преобладать (ведь юридическое лицо не имеет права размещать органы, которые повлекут регистрацию в нежилом помещении).

Отсюда можно сделать вывод, что договор может быть заключен на любых условиях, лишь бы он не противоречил закону.

Поскольку судебной практики и каких-либо статей на эту тему найдено не было, продолжая данную тему, считаю необходимым, рассмотреть Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

В соответствии с п. 5 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного суда, в котором говорится, что собственник или иной законный владелец объекта недвижимости вправе обратиться в арбитражный суд с исковым требованием к юридическому лицу о прекращении использования соответствующего объекта недвижимости для целей осуществления связи с этим юридическим лицом. Такое требование направлено на устранение нарушения прав собственника (иного законного владельца), не связанного с лишением владения, и подлежит рассмотрению в соответствии со статьей 304 ГК РФ. В случае удовлетворения данного требования в резолютивной части решения суда также указывается на обязанность юридического лица принять необходимые меры к внесению изменений в ЕГРЮЛ в части своего адреса. Непринятие соответствующих мер влечет наступление последствий, связанных с неисполнением судебного решения, например, наложение судебного штрафа (статья 332 АПК РФ), однако не может служить основанием для самостоятельного обращения собственника (иного законного владельца) с требованием к регистрирующему органу о внесении изменений в ЕГРЮЛ. Вместе с тем регистрирующий орган обязан на основании представленного ему вступившего в законную силу решения суда об удовлетворении иска внести в ЕГРЮЛ запись о том, что сведения об адресе юридического лица являются недостоверными, с указанием реквизитов данного судебного решения.

Поданное по изложенным мотивам собственником или иным законным владельцем объекта недвижимости заявление о признании недействительными государственной регистрации юридического лица либо акта о внесении изменений в сведения ЕГРЮЛ об адресе юридического лица не подлежит удовлетворению, за исключением случаев, когда регистрирующий орган располагал заявлением собственника или иного законного владельца недвижимости о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу соответствующего объекта недвижимости.

Как было сказано выше единственным ограничением возникновению определенных прав и обязанностей будут императивные нормы, которые будут или нет нарушаться в зависимости от условий договора аренды. Исходя из постановления можно сделать вывод, что собственник (или иное упрвомоченное лицо) может обратиться в суд с целью устранения нарушенных прав, однако все же такое нарушение должно быть подтверждено в судебном порядке. Прежде всего это касается тех юридических лиц, которые в действительности не находятся там, у которых нет договорных отношений с собственником (или управомоченным лицом), либо срок договора аренды истек, но компания не перерегистрировалась.

Поводя итоги можно сделать вывод о том, что простой запрет на регистрацию юридического лица договором недопустим, т.к. обязанность указать адрес (или, если хотите, право) места нахождения юридического лица лежит на данном юридическом лице. Однако его условия могут содержать запрет на расположения органов юридического лица, которые повлекут регистрацию, что вполне законно. Тогда нарушение этого пункта может повлечь санкции, предусмотренные договором аренды.

Интересный вопрос: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в связи с нарушением запрета на использование юридического адреса?

Считаем, что все зависит от правильно поставленного условия. Как сказано выше, запрет на использование юридического адреса противоречит самому принципу исполнения обязанности юридическим лицом уведомить о своем местонахождении, а вот запрет располагать свои исполнительные органы, по всей видимости, этому принципу не противоречит. В свою очередь, как гласит закон, там, где у общества исполнительный орган, там и юридический адрес.

Однако согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Данная статья прямо предусматривает возможность диспозитивного установления оснований для расторжения договора. А статьей 619 ГК РФ этот принцип только подтверждается.

Считаем, что суды вполне могут расторгнуть договор, который был нарушен арендатором в части использования юридического адреса при запрете такого использования договором.