Юридическая
фирма "Мадрок"
Возможность отслеживания хода вашего процесса онлайн на нашем сайте через личный кабинет!
Профессиональные юристы и адвокаты (более 90% выигрыша дел).
Только компетентная юридическая консультация и юридическая помощь.
Услуги юриста высокого качества.
Всегда выигрышный арбитраж.
Грамотное представительство в суде и арбитраж.

продажа квартиры перед смертью

Нередки случаи, когда пожилые родственники (родители, сестры, дяди) завещают, продают за бесценок или дарят свое недвижимое имущество незадолго до смерти посторонним лицам. Такие случаи, как правило, обусловлены невозможностью осознавать результат своих действий, невозможность контролировать их, давления со стороны указанных лиц, злоупотребление алкоголем или применение наркотических средств, но существуют и иные причины. Самую важную роль играют и посторонние лица, которым это имущество переходит, которые зачастую специально при помощи различных методов способствуют совершению подобных сделок.

Гражданское законодательство предоставляет немало возможностей защитить права наследников от таких незаконных действий. Выбор того или иного способа защиты будет зависеть от конкретной ситуации. Однако на практике защитить права наследников не так-то просто.

Что делать если наследодатель завещал, продал или подарил свою квартиру посторонним лицам без каких-либо на то предпосылок?

1) признание завещания недействительным по причине психического расстройства наследодателя.

Если вы считаете, что наследодатель завещал имущество лицам, находясь в состоянии при котором он не мог понимать значения своих действий в силу психического расстройства или иных причин, то за защитой своих прав необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным. При этом стоит понимать, что у исков такого рода есть срок исковой давности – 3 года. Однако и этот срок можно восстановить (также через суд).

Прежде всего, необходимо обусловиться, что завещание является односторонней сделкой. Недееспособный гражданин - это признанное судом физическое лицо, которое вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими. В зависимости от того, было ли это лицо признано недееспособным судом или нет, будут применяться разные положения ГК РФ.

Так, если сделка была совершена лицом признанным судом недееспособным, то такую сделку в судебном порядке можно признать ничтожной, в связи с чем, каждая из сторон должна будет вернуть все полученное по сделке, а в случае невозможности возвращения возместить в денежном эквиваленте (ч. 1 ст. 171 ГК РФ). В таких случаях не возникает проблем доказывания наличия недееспособности, так как основным доказательством будет решение суда.

Другой вопрос, когда дело касается лица хоть и дееспособного (не признанным судом недееспособным), но на момент совершения сделки он был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими, что нередко бывает у пожилых людей в силу их возраста.

В таких случаях сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (ч. 1 ст. 177 ГК РФ). Однако, процесс доказывания может быть затруднителен. Основными средствами будут являться свидетельские показания, справки от врачей, полученные при жизни, амбулаторная карта, а также судебно-психиатрическая экспертиза, проведенная посмертно.

Таким образом, если вам удастся доказать психическое состояние умершего при котором он не был способен понимать значение своих действий или руководствоваться ими, то такая сделка будет признана судом недействительной, а следовательно, будет применена двусторонняя реституция (возвращение сторонами все полученное по сделке). Поскольку сделка недействительная она не порождает у сторон каких-либо прав и обязанностей, в связи с чем, права собственности переходят к наследникам по закону путем включения в наследственную массу.

В случае наличия признаков преступления со стороны третьих лиц, одновременно можно подать заявление в полицию о совершении мошенничества.

2) признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества совершенного незадолго до смерти вследствие психического расстройства наследодателя.

На практике встречаются и такие случаи, когда пожилые люди продают квартиры посторонним лицам за бесценок, либо продают, но денег за квартиру они не получают.

В таких случаях за защитой своих прав как наследников можно обращаться не только в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но и в правоохранительные органы с заявлением о совершении мошенничества.

Обращение в два вышеуказанных органа одновременно имеет смысл, если на момент совершения сделки наследодатель находилась в состоянии не способным понимать значения своих действий, при этом, если вы считаете, что сделка была не исполнена надлежащим образом (не передана сумма за квартиру) или покупатель умышлено совершил какие-либо иные противоправные действия.

В случае же если имеет быть факт того, что сделка полностью исполнена (квартира передана покупателю, покупатель полностью оплатил всю сумму), никаких неправомерных умыслов у покупателя не было, то речь пойдет о признании ее недействительной в силу психического состояния наследодателя, а о мошеннических действиях речи, как правило, не пойдет.

Основными средствами доказывания, также как и в случае с завещанием, будут являться свидетельские показания, справки от врачей, полученные при жизни, амбулаторная карта, а также судебно-психиатрическая экспертиза, проведенная посмертно.

3) сделка купли-продажи квартиры, совершенная наследодателем, вследствие заблуждения относительно ее предмета.

На практике встречаются случаи, когда пожилых людей намеренно вводят в заблуждение относительно совершаемых ими сделок с посторонними лицами. Такие действия могут расцениваться как мошеннические, но как и во всех других случаях, вопрос об уголовной ответственности будет решаться правоохранительными органами. Для возвращения такой недвижимости необходимо также подать исковое заявление о признании сделки недействительной, но основания для признания ее таковой уже будут другие.

В ГК РФ говорится, что сделка является недействительной если она совершена под влиянием заблуждения. При этом заблуждение должно быть существенным, в частности: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Таким образом, вам предстоит доказать, что наследодатель заблуждался по вышеуказанному (вышеуказанным) основаниям. Способы доказывания могут быть различны, от свидетельских показаний, до приведения каких-либо письменных доказательств. Важно, что суды, прежде всего, учитывают такие факты как сумма, за которую была продана квартира (в случае если она продана по цене значительно ниже рыночной стоимости), является ли это единственным жильем лица, которое продало посторонним лицам, существует ли возможность на полученную стоимость от квартиры приобрести другое жилое помещение и т.д.

При наличии таких условий представляется возможным сделать вывод, что сделка действительно была совершена в состоянии заблуждения относительно ее предмета, а намерений продать квартиру у наследодателя вовсе не возникало.

4) завещание, совершенное наследодателем, вследствие заблуждения относительно ее предмета

Как и в случае с договором купли-продажи бывают случаи, когда наследодатель заблуждается относительно предмета сделки, а после подписания документа оказывается, что это было завещание. Зачастую подобные дела имеют прямую связь с невозможностью наследодателя понимать значения своих действий и сводится к доказыванию тяжелого психического состояния такого гражданина в момент совершения сделки, однако, существует и отдельное применение такого положения.

Доказывая заблуждение относительно предмета сделки, судами могут учитываться такие факты как: плохой слух и зрение (может быть подтверждено свидетельскими показаниями, справками от врачей, амбулаторной картой и т.д.), уровень образования, иные заболевания не связанные с неспособностью понимать значения своих действий и руководить ими.

Анализ судебной практики показал, что по этому основанию крайне сложно признать завещание недействительным, однако, как и в любом другом случае, если у вас имеется достаточно доказательств подтверждающих те или иные факты, то добиться решения суда в вашу пользу будет вполне возможно.

5) сделка, совершенная наследодателем под угрозой или насилия.

Еще одним не редким случаем, но, пожалуй, самым сложным в доказывании это случай, когда наследодатель совершил сделку (купли-продажи, дарения, завещания) под влиянием обмана, угроз или насилия от третьих лиц.

Как было сказано выше, вопрос об уголовной ответственности таких лиц будет решаться правоохранительными органами, однако, защита гражданских прав будет осуществляться через суд.

Важно отметить, что в ч. 1 ст. 179 ГК РФ говорится о том, что сделка под влиянием насилия или угрозы может быть признаны судом недействительной по заявлению потерпевшего, однако, исходя из п. 73 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.05.12 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал.

Таким образом, никаких ограничений в защите своих наследственных прав в данном случае не будет, обратно, защищать свои права как наследника необходимо всеми не запрещенными законом способами, в том числе путем обращения с исковым заявлением в суд.

Анализ судебной практики показал, что по основаниям ст. 179 ГК РФ положительных судебных решений не так уж и много, что делает почти невозможным доказать свою позицию по делу, однако, если вы обладаете достаточными доказательствами в подтверждении факта влияния насилия или угрозы, то шанс выиграть дело достаточно велик. Это также обусловлено и тем, что большинство наших сограждан обращаются в суд без помощи профессиональных юристов, считая дело простым.

Наша компания имеет большой опыт работы в признании ничтожных сделок недействительными и возврату имущества законным владельцам или наследникам. Если ваше дело имеет реальные перспективы, мы обязательно вам поможем!

 
Rambler's Top100