Возможно ли изъятие у должника единственного ипотечного жилья, если другого имущества у него нет?

По общему правилу если для гражданина-должника и его членов семьи жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, то обращение на его взыскание невозможно. Однако, есть исключение, когда такое жилое помещение является предметом ипотеки или иными словами, находящимся в залоге.

Важно отметить, что слово «ипотека» является универсальным и не означает кредитный договор на недвижимость. Ипотекой является залог на недвижимое имущество, в связи с чем, данный термин может быть применим, когда залогом обеспечивается обязательство по договору купли-продажи, по договору аренды, по договору подряда и т.д.

В России существует отдельный закон, посвященный залогу недвижимого имущества, который носит название Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, в соответствии с абз. 1, 2 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Поскольку залог недвижимого имущества является единственным основанием для взыскания единственного жилья у должника, необходимо изучить этот вопрос более детально, в частности, определить:
- порядок заключения договора об ипотеке, его форма
- какие обязательные условия необходимо указать в договоре
- в каких случаях суд может отказать о взыскании единственного жилья по договору об ипотеке.

И так, по порядку. Как было сказано выше, договор об ипотеке является договором залога недвижимого имущества, а, значит, является средством обеспечения обязательств. Вне зависимости от того обязательства, которое он обеспечивает (обязательства по договору займа, аренды, подряда и т.д.) будет применяться Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основания взыскания недвижимого имущества, предусмотренные в вышеуказанном законе, будут являться единственным исключением, которое позволяет изъять единственное жилье, в котором постоянно проживают граждане.

При заключении такого договора, важно соблюсти его форму. Законом установлено, что такой договор должен быть заключен в письменной форме. Также для него обязательна государственная регистрация. При несоблюдении этих условий, договор залога недвижимого имущества будет считаться ничтожным и не будет устанавливать прав и обязанностей.

Также важно соблюсти все существенные условия. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями о залоге недвижимости будут считаться:
1) Указание предмета ипотеки (наименования, место нахождения и иные положения, которые позволят точно идентифицировать предмет залога);
2) Указание оценки предмета ипотеки (указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении);
3) Указание существа, размера и срока исполнения обязательства;
4) Указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя;
5) Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то указание на арендованное имущество в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, с указанием срока аренды;
6) Указание на обязательство, обеспечиваемое ипотекой (с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения);
7) Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

При соблюдении вышеуказанных условий, а также формы договора можно предостеречься от вопросов признания договора ничтожным или не заключенным вне зависимости от того какой договор заключается, в связи с чем, положения, указанные в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеют важную роль и их всегда необходимо учитывать.

В судебной практике имеется пример, когда не соблюдение условий Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» привело к проигрышу дела в суде.

Так, по гражданскому делу по иску Солодовникова Н. В. К Шикаренко В.А. об обращении взыскания на квартиру Верховный суд РФ в определении от 30 января 2018 г. № 18-КГ17-216 определил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 августа 2016 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суть дела заключилась в том, что между двумя физ. лицами был заключен договор займа на сумму 3 445 026, 50 рублей, который подтверждался распиской. В расписке было указано, что заемщик подтверждает заем наследственным имуществом, а именно квартирой № «…». Деньги заемщиком возвращены не были, в связи с чем, займодавец обратился в суд с целью взыскания единственного жилья как залога по договору займа.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, после чего данного решение было обжаловано. Суд апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования, ссылаясь на то, что указание в расписке «подтверждения займа наследственным имуществом, а именно квартирой № «…»» является основанием для признания данной квартиры залоговым имуществом, в виду чего, оно подлежит взысканию с ответчика. Не согласившись с данным решением ответчиком была подана кассационная жалоба. Рассмотрев кассационную жалобу Верховный суд РФ указал следующее:

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Такие требования к договору залога также содержатся в пункте 1 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке".

В статье 10 ФЗ "Об ипотеке" указано, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Поэтому для правильного разрешения дела юридически значимым обстоятельством является установление характера правоотношений, возникших между сторонами, и характер обязательств, взятых на себя сторонами.

Между тем, возражая против удовлетворения заявленных Солодовниковым Н.В. требований ответчик указывала, что из буквального содержания расписки о получении займа не следует залог объекта недвижимого имущества, не указан предмет ипотеки, его оценка, не проводилась и предусмотренная законом государственная регистрация залога.

Указанные обстоятельства, а также то, что ответчик оспаривал заключение договора залога, в нарушение требований части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оставлены без внимания и оценки судом апелляционной инстанции.

Таким образом, можно заключить, что несоблюдение существенный условий, а также формы договора может привести к признанию такого договора не заключенным или недействительным.

Подводя итог, можно сделать вывод, что ипотечная квартира, под которую и брался кредит (заем) может быть изъята залогодержателем (кредитором) вне зависимости от того, является ли это жилье единственным для должника (займодавца, залогодателя). Свои нюансы есть в оценке стоимости предмета залога и деления предмета залога в деле о банкротстве. Но это требует более детального ухода в другую тему.

31.05.2018